Les SCPI ont  acquis leurs lettres de noblesse pendant la crise financière de 2008 en démontrant, à cette époque, une forte résilience face aux turpitudes vécues par les banques, puis par les états confrontés, à leur tour,  aux dettes souveraines.

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) bénéficient de la faveur des investisseurs particuliers depuis une dizaine d’années. Avec un ticket d’entrée modeste, démarrant parfois dès 500 euros, les SCPI démocratisent l’accès à l’immobilier de rendement.

Les SCPI ont  acquis leurs lettres de noblesse pendant la crise financière de 2008 en démontrant, à cette époque, une forte résilience face aux turpitudes vécues par les banques, puis par les états confrontés, à leur tour,  aux dettes souveraines.  En 2020, l’attention des investisseurs a été, cette fois, focalisée sur leur résistance face à un nouvel écueil  inattendu et soudain frappant l’Europe dès le mois de Mars 2020 : le Covid 19.

Ainsi dès le début du printemps, de nombreuses interrogations à l’endroit des SCPI ont vu le jour. D’une part, sur leur adaptation dans ce nouvel environnement : c’est à dire, sur leur capacité à continuer de percevoir des loyers dans un contexte inédit et d’autre part, quel serait l’impact de la pandémie, in fine, sur la rentabilité attendue en 2020 ?

Un départ en fanfare

Tout commençait pourtant bien en janvier 2020 !

En effet, dans le sillage de l’exercice 2019, les sociétés de gestion affichaient encore au premier trimestre 2020, une santé insolente en distribuant, pour la plupart d’entre elles, des rendements dépassant allègrement les 5 %. La collecte nette, selon l’ASPIM, (l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) se situait encore à des niveaux stratosphériques et culminait à 2,57 milliards d’euros pour dévisser à 900 millions d’euros au second trimestre, sous l’effet d’un marché déprimé, conséquence directe du premier confinement hexagonal.

La SCPI, une valeur refuge en temps de crise.

Néanmoins en analysant plus finement ce « désamour » temporaire, cette baisse ne provenait pas de retraits massifs mais plutôt d’une position attentiste de la part des investisseurs. Signe que la confiance de ces derniers était toujours bien présente au second trimestre, et ce,  malgré une collecte en berne. Pour l’heure, la baisse reste contenue aux alentours de -25 % dans un contexte dégradé.

Par ailleurs, le prix des parts n’a pas été revu à la baisse par la plupart des sociétés de gestion ; certaines poussant même, dans les faits, cette assertion, jusqu’à les revaloriser !

A l’heure actuelle, les perspectives de rendement moyen en 2020 seraient légèrement inférieures à 4 % avec une collecte  de 4,6 milliards d’euros sur les 3 premiers trimestres : ce qui dans le contexte sanitaire actuel signerait encore « une victoire » de ce véhicule d’investissement face aux menaces exogènes et eu égard aux taux  « servis »sur les autres placements dit sécurisés.

En outre, pour corroborer l’argumentation en supra, soulignons encore la solidité intrinsèque de ces placements. Le rendement  moyen affiché des SCPI sur 12 mois glissants au 30/09/2020 dépasse les 4,7%! Dont 0,6 % pour la revalorisation des seules parts.

La confiance de l’investisseur étant « l’alpha et l’oméga » en économie en général et en immobilier en particulier, il reste à noter que les détenteurs de parts de SCPI  ont préféré faire le « dos rond » en 2020. En effet, La proportion de retraits est restée marginale voire inférieure à celle de 2019.

Le report à nouveau

Cet indicateur, a priori abscons, est de plus en plus utilisé par les investisseurs afin de se faire une idée sur la « politique comptable » d’une société de gestion. En effet, le report à nouveau, ou RAN, représente  une partie du chiffre d’affaire dégagé et donc du bénéfice généré au cours d’un exercice.

Ce RAN constitue donc, par nature, une provision. Son principal intérêt est de lisser les performances d’une année à l’autre en fonction des bonnes ou des mauvaises années. Ainsi, le RAN permet de compenser subtilement  des sinistres dus aux défauts de paiement de loyers par des locataires en proie à des difficultés de trésorerie.

Certaines SCPI disposent d’un RAN élevé couvrant parfois presque une année d’impayés quand d’autres versent la totalité de leur dividende, en ne constituant ainsi aucune réserve. L’objectif étant ici de mener une politique commerciale agressive visant à conquérir des parts de marché. Mais pas que !

A chaque société de gestion, sa stratégie en 2020 !

Face à la digitalisation galopante de la société civile et professionnelle, les sociétés de gestion  vont probablement  renforcer ce qui faisait déjà leur force : à savoir rester très précautionneuses dans le choix de leur locataires ; privilégier plus que jamais les meilleurs emplacements et se diversifier tant géographiquement qu’en se dirigeant vers des pâturages plus verdoyants comme le secteur de la santé ou de la logistique, par exemple.

L’adage « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel » se vérifie en immobilier comme partout ailleurs. Après un siècle de hausse quasi ininterrompu – sauf peut-être en 1991 pendant la première guerre d’Irak qui engendra un trou d’air de 5 ans, nous assistons aujourd’hui à une  véritable secousse sur un marché immobilier. Tremblement suffisamment notable pour que les acteurs du secteur se réinventent rapidement, et ce, afin d’éviter  un risque systémique.

Toutefois sur le long terme,  la pierre demeure un investissement sûr. Par ailleurs, les taux offerts par les établissements bancaires restent, pour les particuliers, historiquement bas. Certes, les dossiers sont étudiés de manière plus rigoureuse lorsqu’il s’agit d’octroyer un prêt visant à financer des SCPI,  mais nul doute qu’il sera aisé, pour les meilleurs profils, d’obtenir des crédits pour l’acquisition de parts à des conditions avantageuses.

Chez FARNAULT Investissement, nous ne sommes pas oracles. Nous croyons, cependant, que nul ne peut, aujourd’hui, prédire l’issue d’un cycle qui touche un monde globalisé.  Toutefois,  Un investissement immobilier réalisé dans une SCPI en 2021 pourrait offrir une rentabilité très attrayante dans les années à venir. Bref,  les SCPI n’ont sans doute pas dit leur dernier mot !

D’aucuns diraient même que chaque crise, recèle en son sein, les éléments de sa propre résurrection. En outre, La valeur  des SCPI sera «clairement établie» dans les rapports annuels  publiés au printemps 2021. Si les résultats escomptés dans cette classe d’actifs devraient se révéler globalement bons, il est évident que les années à venir vont matérialiser les effets de la crise de manière très différente sur les SCPI.

En effet, les SCPI orientées vers le secteur de la logistique et de la santé par exemple devraient garder le vent en poupe là où la situation sera nécessairement plus compliquée pour celles investies majoritairement dans les secteurs du commerce et l’hôtellerie par exemple.

Par ailleurs, il convient également de faire la différence entre les anciennes SCPI dont le patrimoine pourrait souffrir d’une éventuelle correction, là où les nouvelles SCPI, en phase de constitution de patrimoine profiteraient clairement de cette période pour faire l’acquisition de biens dans des conditions de marché avantageuses !

La « pierre-papier», comme l’immobilier en direct, demeure un placement  long terme.

Un souscripteur n’a donc pas d’intérêt à attendre pour investir en SCPI en espérant une baisse mais plutôt à se montrer sélectif pour identifier les fonds immobiliers qui seront tirer leur épingle du jeu !

Comme le dit justement HARV EKER : “N’attendez pas pour acheter l’immobilier, achetez l’immobilier et attendez.”

In fine, face à cette conjoncture 2020, extraordinaire dans son intensité, nous sommes persuadés, chez FARNAULT Investissement, que les SCPI demeurent un formidable catalyseur de performances au sein d’un  portefeuille diversifié, si elles sont bien choisies. Nous pensons, plus que jamais, que les SCPI restent donc un véhicule d’investissement particulièrement idoine dans la construction d’un patrimoine solide et diversifié.

Farnault Investissement.

Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine gère 130 millions d’euros pour le compte de 230 familles et entreprises. Nous élaborons des stratégies d’investissement sur mesure, nous optimisons les solutions mises en place et la fiscalité.