Compléter son patrimoine tout en optimisant sa fiscalité ? C’est ce que permettent les dispositifs de défiscalisation immobilière. Zoom sur leurs avantages, leurs limites et leurs modalités.

Chefs d’entreprise, professions libérales, cadres à hauts revenus, … beaucoup sont confrontés à une problématique récurrente : une forte imposition. Heureusement, des solutions existent pour optimiser sa fiscalité tout en construisant son patrimoine. Parmi elles, l’immobilier se démarque. Investir dans la pierre, c’est devenir propriétaire d’un bien tangible et profiter de tous les avantages de cette valeur-refuge : stabilité, rentabilité et sécurité. Alors, comment bénéficier de ces atouts et diminuer le montant de ses impôts à payer ? Réponses.

La défiscalisation, comment ça marche ?

Pour un contribuable, défiscaliser consiste à réduire le montant des impôts à verser au Trésor Public. Il est néanmoins important de distinguer deux grands types de dispositifs défiscalisants :

  1. Les dispositifs amenant à une réduction directe du montant de l’impôt ;
  2. Les dispositifs venant en déduction du revenu soumis à l’imposition.

Exemple : les revenus de M. Patrimoine sont de 150 000 € par an.

Cas n ° 1 : sur la base de ces informations, M. Patrimoine est fiscalisé à hauteur de 42 460 €. Il profite d’une réduction d’impôt de 10 000 €. Le montant de l’impôt à payer est donc de 32 460 € (42460 – 10 000).

Cas n° 2 : dans cette seconde option, M. Patrimoine bénéficie d’une réduction de son revenu imposable à hauteur de 10 000 €. Il ne sera alors plus fiscalisé sur la base de 150 000 €, mais uniquement de 140 000 € (150 000 – 10 000). Le montant de l’impôt à régler est alors de 38 360 €.

Au vu de l’exemple présenté ci-dessus, il est donc primordial de ne pas confondre ces deux notions lors du choix d’un dispositif de défiscalisation, quel qu’il soit.

Le plafonnement global des niches fiscales: la règle à ne pas oublier

Lorsque l’on parle de défiscalisation, trois grandes familles peuvent être évoquées : les services à la personne, les placements financiers et l’immobilier. Lorsqu’un particulier fait appel à un ou plusieurs moyens de réduire son imposition, il est primordial de ne pas oublier une règle importante : le cumul de l’ensemble des réductions fiscales est soumis à un plafonnement global. Au titre de l’année 2019, ce plafonnement a été fixé à 10 000 € par foyer fiscal. Il existe toutefois plusieurs exceptions permettant d’aller au-delà de ce montant :

  • La loi Pinel outre-mer permet de porter le plafonnement des niches fiscales à 18 000 € ;
  • Les lois Monuments Historiques et Malraux ne sont pas soumises à ce maximum.

Les 6 principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

En matière de défiscalisation, pour choisir faire les bons choix, il est nécessaire de comprendre les principaux dispositifs existants en France en 2019.

La loi Pinel : la plus connue des lois de défiscalisation

Mise en place en septembre 2014, la loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf dans un certain nombre de villes de France.

  • Modalités de la loi Pinel :
    • Bien immobilier neuf exclusivement ;
    • Valeur maximale du bien acheté : 300 000 € ;
    • Liste réglementée des villes ouvertes au dispositif ;
    • Engagement de mise en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans;
    • Loyers et ressources des locataires encadrés par la loi.
  • Avantages de la loi Pinel :
    • Bien immobilier de qualité généralement situé dans de grandes agglomérations et/ou des villes dynamiques ;
    • Réduction d’impôts de 12 %, 18 %, 21 % de la valeur du bien en lien avec la durée de location (6, 9 ou 12 ans) ;
    • Jusqu’à 63 000 € d’impôts économisés sur 12 ans.

Notre avis : La réduction d’impôt ne doit pas empêcher de se concentrer sur la qualité de l’actif immobilier en lui-même et son emplacement. Il est à noter que la Loi Pinel peut parfaitement s’inscrire dans un projet d’investissement locatif sur la thématique du Grand Paris.

La loi Pinel outre-mer : la petite sœur de la loi Pinel

La loi Pinel est déclinée sous une autre forme : la loi Pinel outre-mer. Cette formule présente des avantages supplémentaires non-négligeables. Toutefois, un accompagnement et/ou une bonne connaissance du lieu d’investissement sont très vivement recommandés.

  • Modalités de la loi Pinel outre-mer :
    • Un tel investissement doit être réalisé dans les DOM COM uniquement ;
    • L’encadrement des ressources des locataires ainsi que du loyer applicable est plus strict.
  • Avantages de la loi Pinel outre-mer :
    • Le plafond des niches fiscales est relevé à 18 000 € (au lieu de 10 000 €) ;
    • La réduction d’impôts est également revue à la hausse : 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du bien en fonction de la durée consentie de mise en location.

La loi Censi-Bouvard : achat d’un appartement dans une résidence meublée de service

Toujours dans la catégorie de l’investissement dans l’immobilier neuf, la loi Censi-Bouvard ajoute toutefois une contrainte supplémentaire : elle concerne uniquement les biens meublés dans des résidences services.

  • Modalités de la loi Censi-Bouvard :
    • Achat d’un bien immobilier neuf ;
    • Logement loué obligatoirement en tant que meublé;
    • Liste d’immeubles éligibles strictement encadrée. Il s’agit essentiellement de résidences pour étudiants, pour les seniors, d’EHPAD, de résidences de tourisme… ;
    • Signature d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence ;
    • Valeur maximale du bien : 300 000 €.
  • Avantages de la loi Censi-Bouvard :
    • Economie d’impôt de 11 % de la valeur du bien ;
    • Possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat du logement ;
    • Signature d’un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. Ceci présente plusieurs avantages : le locataire (c’est-à-dire l’exploitant de l’immeuble) est fixe. Les risques de loyers impayés sont fortement réduits et les contraintes de gestion du logement sont quasi-inexistantes.

Notre avis : Pour ce type d’investissement, en plus des questions classiques liées à l’immobilier (emplacement, demande locative…), il faudra également se poser la question de la qualité de l’exploitant de la résidence. Par ailleurs, il faudra prendre soin de ne pas se laisser éblouir par l’avantage fiscal car il fort probable que pour le même bien acheté, le cadre de la location meublée non professionnel soit beaucoup plus avantageux

La loi Monuments Historiques : pour des biens immobiliers d’exception

Très spécifique, cette loi de défiscalisation concerne uniquement les logements classés aux monuments historiques. Il s’agit d’un excellent moyen de devenir propriétaire d’un logement atypique ou dont la valeur patrimoniale est forte : anciens couvents, hospices, châteaux, logements typiques, etc.

  • Modalités du régime Monuments Historiques :
    • Biens immobiliers classés aux « monuments historiques » ;
    • Obligation de conserver l’immeuble pendant 15 ans.
  • Avantages du régime Monuments Historiques :
    • Déduction de l’intégralité du coût des travaux et des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers (au-delà : création d’un déficit foncier) ;
    • Déduction maximale de 45 % du montant pour la tranche marginale d’imposition la plus forte ;
    • Biens immobiliers d’exception ;
    • Non-soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce dispositif est donc particulièrement favorable aux contribuables très fortement imposés.

Notre avis : Le coût d’acquisition foncier + travaux est généralement très élevé. Pour réaliser ce type d’investissement, il faudra prendre soin de ne pas surpayer le bien. Par ailleurs, ce n’est pas parce que les biens sont de grande qualité qu’il y a une demande locative. Il conviendra donc de se poser les mêmes questions que pour tout autres investissement.

La loi Malraux : investir dans l’ancien avec travaux

Cette loi a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans des logements à rénover dans des quartiers anciens et des secteurs sauvegardés.

  • Modalités de la loi Malraux :
    • Logements anciens avec travaux;
    • Logements intégrés à un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP) ou dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ;
    • Suivi des travaux effectués par les Bâtiments de France ;
    • Mise en location obligatoire pendant une durée minimale de 9 ans.
  • Avantages de la loi Malraux :
    • Réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux réalisés dans le logement ;
    • Dispositif de défiscalisation non-soumis au plafond des niches fiscales (pour rappel : 10 000 € en 2019) ;
    • Montant maximum déductible de 100 000 € par an pendant 4 ans (soit 400 000 € au total).

Notre avis : Comme pour le monument historique, attention de ne pas acheter plus chère que le prix de marché à prestations équivalentes et à ne pas négliger le marché de la demande locative locale.

Le dispositif De Normandie pour encourager la rénovation de bâtiments anciens

Les logements anciens situés dans des quartiers dits « anciens dégradés » sont éligibles au dispositif Denormandie.

  • Modalités du dispositif Denormandie :
    • Logements anciens avec travaux situés dans des quartiers anciens dégradés ;
    • Investissement locatif avec un engagement de 6, 9 ou 12 ans;
    • Logement situé dans une des villes bénéficiaires du programme national « Cœur de ville »;
    • Les travaux doivent représenter à minima 25 % du prix d’achat de l’appartement ou de la maison ;
    • Un seuil maximal de ressources existe et les loyers sont encadrés sur la même base que la loi Pinel.
  • Avantages du dispositif Denormandie :
    • Plus de 222 villes sont concernées par ce dispositif ;
    • Les travaux permettant d’ouvrir droit à la réduction d’impôts sont nombreux : isolation, changement du système de chauffage ou de chauffe-eau, changement des menuiseries, etc. ;
    • Réduction d’impôts sur le revenu en contrepartie des travaux réalisés (12 % du prix du bien pour une location pendant 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans) ;
    • Un maximum de réduction d’impôt établi à 300 000 €.

Notre avis : Axé uniquement des villes de taille moyenne qui connaissent un phénomène de désertification, n’investissez que si vous connaissez parfaitement le secteur, à vos risques et périls. De notre côté, nous ne recommandons pas ce type d’investissement à nos clients.

Les SCPI ; l’alternative à l’investissement immobilier direct

Plusieurs de ces dispositifs d’investissement sont disponibles sous format de SCPI (Sociétés Civiles en Placement Immobilier). Pour défiscaliser, il est nécessaire de s’orienter vers les SCPI fiscales. Leur objectif est la détention d’un large éventail de biens s’inscrivant un dispositif de défiscalisation. On parle alors de SCPI Pinel, de SCPI Malraux, de SCPI Monuments Historiques, etc.

  • Avantages des SCPI fiscales :
    • Diversification forte des actifs permettant de réduire le niveau de risque ;
    • Gestion effectuée par des professionnels ;
    • Aucune gestion locative à réaliser ;
    • Aucun risque d’impayés ;
    • Investissement accessible à partir de quelques centaines d’euros.

En matière de SCPI, il faudra surtout prendre soin de sélectionner un bon gestionnaire, avec de l’expérience sur le marché de l’immobilier d’habitation, et un solide historique. En effet, le principal inconvénient des SCPI fiscales, contrairement aux SCPI de rendement, c’est que vous n’aurez aucune idée des biens qui composeront la SCPI puisque le patrimoine sera acquis après une période de collecte financière auprès des investisseurs.  Il faudra donc aussi regarder avec beaucoup d’intérêt la stratégie de la SCPI et son calendrier d’investissement et de désinvestissement.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller ou gestionnaire de patrimoine pour vous faire accompagner sur l’étude des meilleurs solutions à mettre en place.

 

 

Ludovic Farnault est associé et CEO du cabinet Farnault Investissement. Conseiller en gestion de patrimoine depuis 15ans. Diplômé d’un Master 2 en gestion patrimoine et en cours de formation d’un Executive MBA, il accompagne ses clients pour leur permettre de matérialiser leurs objectifs financiers et patrimoniaux.


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