Découvrez les OPCI, une classe d’actif qui commence à rebondir.

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ont été créés en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278). Lancés par les pouvoirs publics pour remplacer les SCPI, les OPCI cohabitent finalement avec leur principal concurrent et présentent des avantages à ne pas négliger. Zoom sur un véhicule d’investissement collectif liquide.

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) : principales caractéristiques.

Les OPCI sont des véhicules d’épargne collective basés sur les mêmes principes juridiques que les OPCVM. Ils permettent à une multitude d’épargnant de mettre en commun leurs capitaux pour investir dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, hôtels, résidences, commerces..) et sur les marchés financiers.

Concrètement, vous pourrez investir dans l’immobilier et sur les marchés financiers indirectement en achetant des parts d’OPCI et percevoir les revenus générés par les investissements de l’OPCI proportionnellement au nombre de parts que vous détenez.

Les investissements de l’OPCI sont contrôlés par différents organes et soumis à une réglementation stricte imposée par l’AMF. De plus, ces investissements sont réalisés par des professionnels de l’investissement immobilier et financier. Par conséquent, vous ne pourrez pas choisir les biens qui sont achetés ou les investissements financiers qui sont réalisés.

Toutefois, les OPCI sont tenus de respecter un certains nombre de contraintes réglementaires. En effet, ils doivent notamment être composés au minimum de 60% d’actifs immobiliers, au maximum de 30% de valeurs mobilières, doivent garder à minima 10% de liquidité, et doivent reverser 85% des revenus locatifs et financiers aux investisseurs.

Outre les loyers minorés des charges locatives, vous percevrez donc également des dividendes sur les placements financiers de l’OPCI et éventuellement une plus ou moins value lors de la cession de vos parts.

Les OPCI : Un investissement souple, liquide et transparent

L’OPCI est un placement souple. Vous pourrez investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros sans contraintes de gestion. La société de gestion se charge pour vous de l’achat, de la recherche des locataires, des investissements et de la gestion du patrimoine.

En outre, contrairement aux parts de SCPI, les OPCI sont liquides. Vous pourrez revendre vos parts à tout moment sans justification. La société de gestion est tenue de vous racheter les parts. C’est d’ailleurs à cet effet qu’ils sont contraints de conserver à minima 10% de liquidités. 

Enfin, c’est un investissement transparent. La stratégie de la société de gestion est connue tout comme le patrimoine de l’OPCI et les membres de la direction. Vous ne pourrez pas choisir les investissements mais vous pourrez choisir l’OPCI ayant la stratégie qui vous parait la plus pertinente.

Diversification, mutualisation et cadre réglementaire 

Investir dans un OPCI vous permet également de réduire les risques inhérents à l’investissement immobilier et à l’investissement financier. D’une part, les investissements sont sélectionnés par des professionnels ce qui permet d’éviter, la plus part du temps, un certain nombre d’erreur parfois commises par les particuliers. D’autre part, vous bénéficierez des effets positifs de la diversification et de la mutualisation des risques. 

En effet, il est plus que recommandé de diversifier son patrimoine afin de réduire le niveau de risque de son portefeuille. Les OPCI sont diversifiés. Ils investissent dans de nombreux immeubles et sur différents marchés financiers. En l’occurence, la diversification est donc double. D’une part, l’OPCI diversifie son patrimoine immobilier et d’autre part elle diversifie son patrimoine financier. 

Ces deux supports n’étant pas forcément corrélés, cette double diversification permet de lutter contre les aléas des marchés financiers et du marché immobilier. En effet, si le marché immobilier chute, les marchés financiers pourront potentiellement réduire les pertes, et si les marchés financiers chutent, le marché immobilier pourra potentiellement réduire les pertes. 

En outre, la mutualisation des investissements permet de se prémunir des principaux facteurs de risques sur le marché immobilier dont notamment les impayés et les moins values immobilières. En cas d’impayé ou de moins value, la perte sera répartie entre tous les investisseurs et sera partiellement couverte par la diversité d’immeuble détenus par la société de gestion. 

Enfin, les OPCI bénéficient d’un cadre réglementaire sécurisant et d’un marché secondaire sain. Ils sont contrôlés par des organismes indépendants comme l’AMF et doivent se soumettre à un certain nombre de règles. Parmi ces contraintes, on retrouver notamment les contraintes en terme de composition du patrimoine, en terme de contrôle des investissements ou encore en terme de liquidité. Par exemple, les biens détenus par l’OPCI sont expertisés par deux évaluateurs indépendants désignés pour 4 ans et agréés par l’AMF.

OPCI : Quels sont les risques ? 

Malgré ces mesures, les organismes de placement collectif en immobilier n’offrent aucunes garanties sur le capital placé. Vous pouvez donc perdre tout ou partie du capital investi dans un OPCI. 

Les risques sont multiples. D’une part, vous vous exposez aux risques inhérents au marché immobilier (Absence de locataire, impayés, moins value immobilière..). Et d’autre part, vous vous exposez aux risques des marchés financiers. 

Malgré les mesures mises en place par les OPCI pour réduire les risques (Investissement réalisés par des professionnels, diversification, mutualisation, cadre réglementaire), il n’y aucune garantie sur le capital.

Différence SCPI / OPCI

Les OPCI et les SCPI se distinguent de différentes manières. En effet, les OPCI sont composées de produits immobiliers et financiers tant dis que les SCPI sont composées exclusivement d’actifs immobiliers. De plus, les SCPI ne sont pas liquides, sauf si on les souscrits dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, alors que les OPCI sont liquides dans tous les cas. 

Les OPCI sont donc également différents des SCPI dans leur composition puisqu’ils ont l’obligation de conserver des liquidités et sont contraints dans la répartition des actifs au sein du patrimoine de la société. 

De même, la fiscalité des OPCI (RCM) est différente de celle des SCPI (Foncier) sauf dans le cas d’un OPCI de type FPI (Foncier également) ou dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie (fiscalité de l’assurance vie). 

Toutefois, les SCPI et les OPCI se rapprochent dans leurs objectifs : permettre d’investir sur le marché de l’immobilier plus facilement grâce à la mutualisation des investissements et permettre de réduire les risques liés à ce marché par la diversification du patrimoine. 

 SCPIOPCI
Composition100% immobilier60% à 90% d’actifs immobiliers
10% à 40% d’actifs financiers
GestionGestion très contrainteStratégie plus souple et diversifiée
LiquiditéNon liquide, sauf assurance vieLiquide
RisqueSoumis aux risques du marché immobilierSoumis aux risques du marché immobilier et du marché financier
Durée d'investissement recommandéeLong terme à très long termeLong terme
Achat / venteSelon structure de la SCPIComme OPCVM
FraisFrais de souscription ~10%
Frais de gestion ~0,5% à 0,8% / an
Frais de souscription ~3 à 5%
Frais de gestion plus élevés ~1,5% à 3% /an
Régime fiscalRégime foncierRégime des capitaux mobiliers (hors FPI)

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) : la fiscalité.

La fiscalité des OPCI diffère selon la nature juridique de l’OPCI et selon son mode de détention.

Il existe deux formes juridiques pour les OPCI : les Fonds de placement immobilier (FIP) et les société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). 

Il existe également deux modes de détention : la détention des parts en direct et la détention des parts dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. 

Les OPCI détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie

Les parts d’OPCI détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie sont soumises de plein droit à la fiscalité de l’assurance vie

Pour en savoir plus sur la fiscalité de l’assurance vie, nous invitons à découvrir notre dossier complet.

Les OPCI de type SPPICAV

Les revenus des OPCI constitués sous la forme de SPPICAV sont imposés selon le régime fiscal des revenus mobiliers. Dans ce cas, l’intégralité des revenus issus de l’OPCI (loyers perçus par l’OPCI, revenus financiers, plus-values mobilières ou immobilières) sont imposés au PFU (30%). 

L’investisseur peut toutefois opter pour l’imposition au barème progressif si c’est plus avantageux. 

Remarque : Opter pour le barème progressif oblige le contribuable à déclarer l’ensemble de ses revenus mobiliers au barème progressif de l’impôt sur le revenu (y compris les revenus non issus de l’OPCI en question). 

 PFUIR
Montant de l'imposition30%de 0 à 45% en fonction de votre TMI
Abattement possibleNonOui, 40%.
Calcul de l'impositionRevenus * 0,3(Revenus - 40%) * TMI

Les OPCI de type FIP

Les revenus des OPCI constitués sous la forme de FIP sont imposés en fonction de la nature des revenus. 

Nature du revenuRégime d'imposition
Les loyers payés par les locataires des immeubles nusRevenus fonciers
Les loyers payés par les locataires des immeubles meublésBIC
Les dividendes et autres revenus ou plus values de nature financièreRevenus mobiliers
Les plus-values dégagées lors de la cession des actifs immobiliersPlus-values immobilières

Le régime foncier

Le régime foncier se divise en deux sous catégories : Le micro foncier et le réel. 

Le micro foncier est applicable de plein droit aux contribuables qui génère moins de 15 000 euros de revenus fonciers par an. Les contribuables bénéficient dans ce cas d’un abattement forfaitaire de 30%. En revanche, vous ne pourrez pas déduire vos charges. 

Le régime réel s’applique sur option pour les contribuables qui ont un revenu foncier inférieur à 15 000 euros et de plein droit pour les contribuables qui ont des revenus fonciers supérieur à 15 000 euros. En général, le régime réel est plus avantageux que que le micro foncier dans la mesure où les charges déductibles sont souvent supérieur au montant de l’abattement de 30%. 

 Micro foncierRéel
Plafonds15000 € de loyers HT annuel/
Abattement30%Montant réel des charges foncières déductibles
Mode de calculMontant des loyers hors charge - 30%.Montant des loyers - charges foncières déductibles
Prélèvements sociaux17.2 %17.2 %

Les BIC

 Micro BICRéel Simplifié
CAHT<70000 euros>70000 euros
Calcul bénéfice imposableAbattement de 50%Imposition assise sur les bénéfices nets
Charges déductiblesNONOUI
Amortissement du bien et des équipementsNONOUI

Les revenus mobiliers

 PFUIR
Montant de l'imposition30%de 0 à 45% en fonction de votre TMI
Abattement possibleNonOui, 40%.
Calcul de l'impositionRevenus * 0,3(Revenus - 40%) * TMI

Les plus values immobilières 

Durée de détentionAssiette pour l'impôt sur le revenuAssiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6ème à la 21ème année6 %1,65 %
22ème année révolue4 %1,60 %
Au delà de la 22 ème annéeExonération9%
Au delà de la 30ème annéeExonérationExonération

Vous souhaitez découvrir les OPCI et être accompagné pour investir sur ce support ? Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions et vous conseiller dans votre projet d’investissement.

Farnault Investissement.

Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine gère 130 millions d’euros pour le compte de 230 familles et entreprises. Nous élaborons des stratégies d’investissement sur mesure, nous optimisons les solutions mises en place et la fiscalité.

Benjamin Pansier est conseiller en gestion de patrimoine junior. Il accompagne les clients de notre cabinet dans l’élaboration et l’optimisation de leur stratégie d’investissement. Son expérience lui permet également de participer activement au développement de la présence en ligne du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Farnault Investissement.


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