L’OPCI est un placement souple. Vous pourrez investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros sans contraintes de gestion. La société de gestion se charge pour vous de l’achat, de la recherche des locataires, des investissements et de la gestion du patrimoine.

En outre, contrairement aux parts de SCPI, les OPCI sont liquides. Vous pourrez revendre vos parts à tout moment sans justification. La société de gestion est tenue de vous racheter les parts. C’est d’ailleurs à cet effet qu’ils sont contraints de conserver à minima 10% de liquidités. 

Enfin, c’est un investissement transparent. La stratégie de la société de gestion est connue tout comme le patrimoine de l’OPCI et les membres de la direction. Vous ne pourrez pas choisir les investissements mais vous pourrez choisir l’OPCI ayant la stratégie qui vous parait la plus pertinente.

Diversification, mutualisation et cadre réglementaire 

Investir dans un OPCI vous permet également de réduire les risques inhérents à l’investissement immobilier et à l’investissement financier. D’une part, les investissements sont sélectionnés par des professionnels ce qui permet d’éviter, la plus part du temps, un certain nombre d’erreur parfois commises par les particuliers. D’autre part, vous bénéficierez des effets positifs de la diversification et de la mutualisation des risques. 

En effet, il est plus que recommandé de diversifier son patrimoine afin de réduire le niveau de risque de son portefeuille. Les OPCI sont diversifiés. Ils investissent dans de nombreux immeubles et sur différents marchés financiers. En l’occurence, la diversification est donc double. D’une part, l’OPCI diversifie son patrimoine immobilier et d’autre part elle diversifie son patrimoine financier. 

Ces deux supports n’étant pas forcément corrélés, cette double diversification permet de lutter contre les aléas des marchés financiers et du marché immobilier. En effet, si le marché immobilier chute, les marchés financiers pourront potentiellement réduire les pertes, et si les marchés financiers chutent, le marché immobilier pourra potentiellement réduire les pertes. 

En outre, la mutualisation des investissements permet de se prémunir des principaux facteurs de risques sur le marché immobilier dont notamment les impayés et les moins values immobilières. En cas d’impayé ou de moins value, la perte sera répartie entre tous les investisseurs et sera partiellement couverte par la diversité d’immeuble détenus par la société de gestion. 

Enfin, les OPCI bénéficient d’un cadre réglementaire sécurisant et d’un marché secondaire sain. Ils sont contrôlés par des organismes indépendants comme l’AMF et doivent se soumettre à un certain nombre de règles. Parmi ces contraintes, on retrouver notamment les contraintes en terme de composition du patrimoine, en terme de contrôle des investissements ou encore en terme de liquidité. Par exemple, les biens détenus par l’OPCI sont expertisés par deux évaluateurs indépendants désignés pour 4 ans et agréés par l’AMF.

OPCI : Quels sont les risques ? 

Malgré ces mesures, les organismes de placement collectif en immobilier n’offrent aucunes garanties sur le capital placé. Vous pouvez donc perdre tout ou partie du capital investi dans un OPCI. 

Les risques sont multiples. D’une part, vous vous exposez aux risques inhérents au marché immobilier (Absence de locataire, impayés, moins value immobilière..). Et d’autre part, vous vous exposez aux risques des marchés financiers. 

Malgré les mesures mises en place par les OPCI pour réduire les risques (Investissement réalisés par des professionnels, diversification, mutualisation, cadre réglementaire), il n’y aucune garantie sur le capital.

Différence SCPI / OPCI

Les OPCI et les SCPI se distinguent de différentes manières. En effet, les OPCI sont composées de produits immobiliers et financiers tant dis que les SCPI sont composées exclusivement d’actifs immobiliers. De plus, les SCPI ne sont pas liquides, sauf si on les souscrits dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, alors que les OPCI sont liquides dans tous les cas. 

Les OPCI sont donc également différents des SCPI dans leur composition puisqu’ils ont l’obligation de conserver des liquidités et sont contraints dans la répartition des actifs au sein du patrimoine de la société. 

De même, la fiscalité des OPCI (RCM) est différente de celle des SCPI (Foncier) sauf dans le cas d’un OPCI de type FPI (Foncier également) ou dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie (fiscalité de l’assurance vie). 

Toutefois, les SCPI et les OPCI se rapprochent dans leurs objectifs : permettre d’investir sur le marché de l’immobilier plus facilement grâce à la mutualisation des investissements et permettre de réduire les risques liés à ce marché par la diversification du patrimoine. 

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) : la fiscalité.

La fiscalité des OPCI diffère selon la nature juridique de l’OPCI et selon son mode de détention.

Il existe deux formes juridiques pour les OPCI : les Fonds de placement immobilier (FIP) et les société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). 

Il existe également deux modes de détention : la détention des parts en direct et la détention des parts dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. 

Les OPCI détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie

Les parts d’OPCI détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie sont soumises de plein droit à la fiscalité de l’assurance vie. 

Pour en savoir plus sur la fiscalité de l’assurance vie, nous invitons à découvrir notre dossier complet.

Les OPCI de type SPPICAV

Les revenus des OPCI constitués sous la forme de SPPICAV sont imposés selon le régime fiscal des revenus mobiliers. Dans ce cas, l’intégralité des revenus issus de l’OPCI (loyers perçus par l’OPCI, revenus financiers, plus-values mobilières ou immobilières) sont imposés au PFU (30%). 

L’investisseur peut toutefois opter pour l’imposition au barème progressif si c’est plus avantageux. 

Remarque : Opter pour le barème progressif oblige le contribuable à déclarer l’ensemble de ses revenus mobiliers au barème progressif de l’impôt sur le revenu (y compris les revenus non issus de l’OPCI en question). 

Les OPCI de type FIP

Les revenus des OPCI constitués sous la forme de FIP sont imposés en fonction de la nature des revenus. 

Le régime foncier

Le régime foncier se divise en deux sous catégories : Le micro foncier et le réel. 

Le micro foncier est applicable de plein droit aux contribuables qui génère moins de 15 000 euros de revenus fonciers par an. Les contribuables bénéficient dans ce cas d’un abattement forfaitaire de 30%. En revanche, vous ne pourrez pas déduire vos charges. 

Le régime réel s’applique sur option pour les contribuables qui ont un revenu foncier inférieur à 15 000 euros et de plein droit pour les contribuables qui ont des revenus fonciers supérieur à 15 000 euros. En général, le régime réel est plus avantageux que que le micro foncier dans la mesure où les charges déductibles sont souvent supérieur au montant de l’abattement de 30%. 

Les BIC

Les revenus mobiliers

Les plus values immobilières 

Vous souhaitez découvrir les OPCI et être accompagné pour investir sur ce support ? Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions et vous conseiller dans votre projet d’investissement.