Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation introduite par la loi de finances 2015 qui permet à un particulier de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat et la location d’un bien correspondant à certains critères. Explication, plafonnement, critères d’éligibilités et erreurs à éviter : zoom sur la plus connue des lois de défiscalisations.

Loi Pinel : La plus connue des lois de défiscalisation

Les particuliers qui souhaitent investir dans le neuf peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63.000 euros calculée sur la base de la durée de mise en location et selon les plafonds imposés par la loi. 

Loi pinel : un outil patrimonial pertinent. 

Le dispositif Pinel est très simple, vous achetez un bien éligible à la Loi Pinel, vous le louez pour une durée déterminée à un particulier qui répond aux critères d’éligibilité, vous percevez les loyers et une réduction d’impôt sur le revenu. 

Il représente un levier intéressant pour les personnes soumises à l’impôt sur le revenu qui souhaite investir tout en réduisant leur pression fiscale. Vous percevrez tous les mois le montant des loyers et une réduction d’impôt annuelle.

Selon les biens, les villes et de nombreux éléments, investir dans un bien éligible au dispositif Pinel peut donc s’avérer rentable et complémentaire avec les autres véhicules d’investissement mis à votre disposition. 

Loi Pinel : bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier

Comme pour tout achat de bien immobilier, vous pouvez acheter le bien à crédit et profiter des taux très bas actuellement proposés par les organismes de crédit.

Par exemple, vous pourrez potentiellement faire corréler le montant des mensualités de votre crédit avec le montant des loyers perçus majorés de la réduction d’impôt. Ainsi, vous aurez accès à un investissement immobilier dit “auto-financé” vous permettant de constituer un patrimoine sans effort de trésorerie. 

Loi pinel : Des limites et des risques à ne pas négliger. 

L’effet de levier généré par le dispositif peut paraitre très avantageux. Toutefois, le montant des loyers est plafonné et le montant de l’économie d’impôt ne peut excéder 6.000 euros par an pour un logement en métropole et rentre pleinement dans le plafond global des niches fiscales.

Par conséquent, couvrir le montant des mensualités du crédit n’est pas toujours aisé et les performances générés par les loyers majorés de la réduction d’impôt sont parfois limitées. Ce dispositif peut donc être intéressant dans certains cas mais n’est pas toujours plus rentable qu’un investissement immobilier en direct ou que d’autres formes d’investissement.

En effet, si on le compare à un investissement immobilier en direct, le plafonnement des loyers majoré de la réduction d’impôt peut entraîner des performances plus faibles que l’achat d’un bien immobilier classique loué nu, ou meublé, sans plafonnement des loyers. 

De plus, d’autres lois de défiscalisation existent, comme la loi Girardin Industriel, et peuvent parfois s’avérer plus avantageuses combinées à d’autres formes d’investissement, que la loi Pinel. Par exemple, un investissement immobilier loué meublé, combiné à un investissement en loi Girardin, peut parfois apporter de meilleures performances qu’un investissement en Pinel simple. 

En outre, si le bien n’est pas loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition, alors l’administration est en droit de remettre en cause l’avantage fiscal. De même, si le bien n’est pas loué pendant la période d’engagement de location alors encore une fois, le propriétaire pourra être obligé de rembourser l’intégralité des réductions d’impôt dont il a pu bénéficier.

Par un effet domino, le propriétaire pourrait ne plus bénéficier des réductions d’impôts, devoir rembourser celles dont il a bénéficié, ne plus percevoir de loyers et devoir payer les mensualités de son crédit.

Important : Investir dans l’immobilier comporte des risques inhérents à ce type de véhicule. Bien qu’éligible au dispositif Pinel, la valeur du bien immobilier peut chuter et entraîner une perte totale ou partielle des bénéfices réalisés grâce à la location voir entrainer une perte sèche de capital si la valeur du bien chute de manière trop importante.

Loi Pinel : Les plafonds et critères d’éligibilité à la loi Pinel

Afin d’encadrer l’utilisation de ce dispositif, la loi a fixé des critères d’éligibilité pour les locataires, pour le bien et des plafonds de réduction d’impôt pour les propriétaires.

Les plafonds de réduction d’impôt de la loi Pinel

La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300.000 € par personne et par an,
  • 5.500 € par m² de surface habitable.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux qui est de 10.000 euros par an pour des investissements réalisés en France et qui peut être élargie à 18.000 euros par an pour des investissements en outre mer. Autrement dit, vous ne pourrez pas bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à 10.000 euros (ou 18.000 pour l’outre mer), et ce, même en cumulant les investissements défiscalisants.

La réduction d’impôt se calcul en fonction de votre durée initiale d’engagement de location.

Engagement initial de 6 ans
tauxRépartition de la réduction d'impôt /an
Période initiale de 6 ans12%2%
1er prolongation de 3 ans6%2%
2eme prolongation de 3 ans3%1%
Engagement initial de 9 ans
tauxRépartition de la réduction d'impôt /an
Période initiale de 9 ans18%2%
Prolongation de 3 ans3%1%

Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins 6, 9 ou 12 ans. Il est possible de s’engager pour 6 ans et de renouveler ensuite pour une période triennale jusqu’à 12 ans. Article 199 novovicies du Code général des impôts.

Ainsi, pour un bien d’une valeur de 300.000 euros éligible à loi Pinel, le propriétaire pourra bénéficier d’une réduction de 6.000 euros par an pendant 9 ans, puis de 3.000 euros par an pendant 3 ans, soit au total 63.000 euros par an.

Attention :

  • La réduction d’impôt est soumise au plafonnement globale des niches fiscales soit 10.000 euros par an toutes niches confondues.
  • Un particulier ne peut pas avoir plus de deux biens éligibles au dispositif PINEL.

Les critères d’éligibilité des locataires

Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires :

 Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2017) en fonction de la zone géographique - Bail conclu en 2019
Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €28 049 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €37 456 €
+ 1 personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €45 044 €
+ 2 personne à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €54 379 €
+ 3 personne à charge106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €63 970 €
+ 4 personne à charge119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €+ 8 041 €+ 8 041 €

Les critères d’éligibilité de la location

Le logement doit être loué comme habitation principale au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition. La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans et le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

 Plafonds mensuels de loyer au m²
Localisation du logement20182019
Zone A bis16,96 €17,17 €
Zone A12,59 €12,75 €
Zone B110,15 €10,28 €
Zone B2 (sur agrément)8,82 €8,93 €

Les critères d’éligibilité des biens

Un bien immobilier doit répondre à 3 critères pour être éligible au dispositif Pinel.

1) Types d’acquisitions

Le premier critère est le type d’acquisition :

  • Logement neuf
  • Logement en l’état futur d’achèvement (Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition).
  • Logement que vous faites construire (Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire).
  • Logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du coût total de l’opération).
  • Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation (Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement ou du local).
  • Local transformé en logement d’habitation.

2) Localisation du logement

Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.

3) Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition.

  • Neuf ou à construire : Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
  • Nécessitant des travaux : Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009
Attention : en outre-mer, des règles différentes s’appliquent.

Loi Pinel : Comment maximiser ses chances de choisir le bon investissement ? 

Lorsqu’on décide d’investir, il est nécessaire d’analyser un certain nombre de critères afin de déterminer si l’investissement est pertinent. Dans le cadre d’un investissement immobilier défiscalisant, il faudra notamment s’assurer que le sous-jacent est rentable, qu’il y a un intérêt réel pour l’investisseur à travailler sur sa fiscalité et qu’il n’y a pas d’autres montages plus intéressants à mettre en place.

Nous avons sélectionné quelques éléments à analyser qui devraient vous permettre de faire une première analyse selon votre situation, de déterminer si le dispositif Pinel est adapté à vos objectifs et d’éviter les principales erreurs dans le choix du sous jacent.

IMPORTANT : Avant d’investir, nous vous recommandons de vous adresser à des professionnels de l’investissement immobilier (notaire, agents immobiliers, conseiller en gestion de patrimoine..) qui pourront analyser votre situation personnelle et vous proposer les dispositifs les plus adaptés. Notre cabinet est en mesure de vous accompagner dans le choix des solutions les plus pertinentes en fonction de vos objectifs et de votre profil d’investisseur.

L’analyse patrimoniale et fiscale de l’investisseur 

La composition actuelle, et à venir, de votre patrimoine sont les premières choses à analyser avant d’investir. L’investisseur devra notamment s’assurer que l’avantage fiscal procuré par son investissement ne risque pas d’être “cannibalisé” par d’autres investissements qui viendraient s’ajouter à l’assiette de calcul du plafond global des niches fiscales. De plus, vous devrez vous demander si il y a un réel intérêt pour vous à investir dans ce genre d’opération en fonction de vos objectifs patrimoniaux.

L’analyse comparative avec d’autres supports d’investissement

Par ailleurs, il peut être intéressant de calculer la rentabilité de votre investissement en comparaison avec la rentabilité d’autres investissements qui pourraient répondre aux mêmes objectifs. Par exemple, réduire son imposition avec la loi Pinel peut parfois s’avérer moins intéressant que de réduire son imposition avec la loi Girardin et d’investir dans un bien classique. Vous devrez calculer les différents scenarii et déterminer lequel à la plus forte valeur ajoutée potentielle pour vous.

L’analyse comparative du plafonnement Pinel et des loyers locaux

L’analyse comparative du plafonnement Pinel et des loyers locaux est relativement simple. Concrètement, il s’agit de comparer le loyer d’un bien loué en Pinel et le loyer moyen des biens loués classiquement dans une zone (Ville, secteur, quartier..). Le but c’est de déterminer l’écart entre le plafond Pinel et les loyers constatés habituellement dans cette zone pour évaluer le manque à gagner entre une location classique et une location en Pinel. Prenons l’exemple de deux villes : Puteaux et Aubervilliers.

Puteaux :  

A Puteaux, le prix du mètre carré moyen à la location est d’environ 25 euros. Un appartement de 44 mètres carrés se loue 1100 euros par mois.

Puteaux est dans la zone A bis. Le plafond de loyer Pinel est donc de 16.96 euros par mètres carrés. Pour être éligible au dispositif, un appartement de 44 mètres carrés doit se louer au maximum 746 euros par mois.

Autrement dit, acheter un appartement en loi Pinel à Puteaux entraine une perte sur le rendement locatif d’environ 350 euros par mois, soit 4200 euros par an. Ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas acheter en Pinel à Puteaux. D’autres facteurs doivent être étudiés mais cela apporte une information importante et ouvre la voie à l’analyse comparative avec d’autres supports d’investissement. En effet, compte tenu de ce manque à gagner, investir dans un appartement classique et faire un autre investissement défiscalisant pourrait peut être s’avérer plus intéressant ?

Aubervilliers :  

A Aubervilliers, le prix de marché du mètre carré moyen à la location est d’environ 18 euros. Un appartement de 44 mètres carrés se loue 792 euros par mois.

Aubervilliers se situe également dans la zone A bis imposant le même plafond de loyer qu’à Puteaux soit 16.96 € par mètre carré. Un appartement de 44 mètres carrés se loue au maximum 746 euros par mois.

Dans ce second exemple, le manque à gagner ne sera que de 46 euros par mois, et sera très largement compensé par l’avantage fiscale

En somme, il semble être plus intéressant d’investir en Pinel à Aubervilliers qu’à Puteaux si on se réfère uniquement à cet indicateur. Néanmoins, nous ne pouvons pas nous limiter à cet indicateur pour déterminer la pertinence de l’investissement. D’autres critères comme le potentiel de plus-value à terme, la demande locative, l’environnement ou encore l’arrivé prochaine de transports en commun (comme dans de nombreuses villes concernées par les travaux du Grand Paris) peuvent fortement influencer le rendement de votre investissement.

Le choix du bon sous jacent 

Est-il utile de rappeler les 3 critères essentiels d’un bon investissement immobilier ?

  1. L’emplacement
  2. L’emplacement
  3. L’emplacement

Blague à part, qu’on investisse dans l’immobilier classique, via une SCI, ou avec un avantage fiscal comme le dispositif Pinel, choisir un sous-jacent de qualité est primordial.

D’une part, vous pourrez le louer plus facilement, réduire le risque d’absence de locataire et donc d’absence de réduction d’impôt, et d’autre part vous maximiserez vos chances de faire une plus-value à terme. 

Pour évaluer la qualité d’un bien immobilier, il existe de nombreuses méthodes et indicateurs. L’investisseur pourra notamment se référer à :

  • L’environnement du logement (Présence d’école, de transport en commun, sécurité, population..)
  • La qualité de la construction (niveau de prestation, matériaux, isolation, constructeur..)
  • La fiabilité du promoteur 
  • La politique locale (Plan d’urbanisme, politique de plafonnement des loyers et des ventes, plan de développement économique de la ville et/ou de la région..)
  • Pour un logement ancien : les AG reprenant les travaux en cours et à venir. 
  • Le logement en lui même (Exposition, étage, agencement, vue…)

Dans tous les cas, il faut se borner à mener une analyse objective. Contrairement à une acquisition réalisée pour sa résidence principale, les composantes émotionnelles ne doivent pas rentrer en ligne de compte pour effectuer un investissement.

Les investisseurs qui ne souhaitent pas procéder à cette analyse objective pourront toujours se tourner vers les SCPI. D’autres critères devront être analysés.

Ces articles pourraient également vous intéresser : 

 

Benjamin Pansier est conseiller en gestion de patrimoine junior. Il accompagne les clients de notre cabinet dans l’élaboration et l’optimisation de leur stratégie d’investissement. Son expérience lui permet également de participer activement au développement de la présence en ligne du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Farnault Investissement.


Contact :