Zoom sur la location meublée non professionnelle.

La location meublée non professionnelle (LMNP) peut s’avérer très avantageuse pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en maitrisant leur fiscalité. Avantages, fiscalité et différentes formes : Décryptage de l’une des plus vieilles niche fiscale française.

Location meublée non professionnelle (LMNP) : Les principales caractéristiques 

La location meublée non professionnelle est un statut qui permet à un propriétaire de louer un appartement traditionnel meublé, ou un appartement situé dans une résidence gérée, en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse et d’un dispositif fiscal habituellement réservé aux professionnels.

LMNP : Une niche fiscale ouverte à tous.

Le statut de loueur meublé non professionnel est accessible à tous. Tous les particuliers peuvent prétendre à ce statut et bénéficier des avantages qui en découle.

LMNP : La déductibilité des charges

Comme pour un investissement immobilier loué non meublé (location nue), le propriétaire pourra déduire de ses revenus locatif certaines charges inhérentes à l’appartement et ainsi réduire son assiette fiscale imposable.

Toutes les charges ne sont pas déductibles en location meublée. La loi indique que, pour être comptabilisée comme une charge, la dépense doit être réalisable, probable et justifiée. Nous vous proposons une liste non exhaustive des principales charges déductibles des revenus de votre LMNP.

  • Si le bien a été acheté dans l’année les frais de notaire et d’agence sont déductibles
  • Si le bien a été acheté dans l’année les intérêts d’emprunt et frais de dossiers 
  • Les frais d’essence
  • Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si vous la payez, côtisation foncière des entreprises)
  • Téléphone
  • Internet
  • Assurance du bien
  • Charges de copropriété
  • Electricité
  • Entretien et petites réparations
  • Honoraires d’agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre bien)
  • Et de manière générale, tous les frais liés à l’exploitation du bien.

Attention : Il n’est pas possible de faire du déficit foncier avec la LMNP. Le déficit éventuellement généré par les charges sera reporté sur les revenus positifs de même nature (BIC) des années suivantes dans la limite de 10 ans.

LMNP : l’amortissement des meubles, des équipements et du bien.

La principale différence entre la location nue et la location meublée c’est que vous allez pouvoir “amortir” la valeur de vos meubles, de vos équipements et du bien immobilier. En effet, comme pour un investissement professionnel, les règles comptables applicables vont partir du principe que l’actif économique se déprécie. C’est parfaitement vrai pour tout ce qui concerne les équipements et les meubles, mais ça l’est certainement beaucoup moins pour l’actif immobilier en lui même. Pourtant, les règles applicables en matière de location meublée vous permettre de déduire de vos revenus locatifs, une partie de la valeur du bien chaque année. 

Concrètement, pour un bien d’une valeur de 200 000 euros, vous pourrez amortir 2% de la valeur du bien par an, soit 4000 euros. Dans l’hypothèse où votre bien génère 12 000 euros de revenus par an, votre assiette imposable sera de 8000 euros (12 000 – 4000). Il faudra éventuellement retrancher les charges déductibles et l’amortissement des meubles.

A titre d’exemple, voici un tableau comparatif entre la location nue, et la location meublée.

 RevenusChargesLocation nueLocation meublée
Loyers1 000 €Copro100 €100 €
Travaux200 €200 €
Amortissement meubles100 €
Amortissement immobilier400 €
Totaux1 000 €300 €800 €
Fiscalité
Résultat imposable (revenus - charges déductibles)700 €200 €
IR (base TMI 30%)30%210 €60 €
PS 17,2%17,20%36 €10 €
Total impôts + PS246 €70 €

Attention : L’amortissement et la déductibilité des charges ne sont possibles que si vous êtes assujetti au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) réel simplifié.

LMNP : Une fiscalité avantageuse

En location meublée, vous aurez le choix d’opter pour le régime réel BIC ou pour le micro BIC. Le réel permet de déduire l’ensemble des charges et amortissement. Le micro permet d’appliquer un abattement de 50% sur les recettes imposables.

Les dispositifs proposés à travers le régime des BIC réel simplifié et l’abattement de 50% offert par le régime micro BIC rendent la fiscalité des LMNP particulièrement avantageuse. En effet, vous aurez un meilleur contrôle sur votre assiette imposable et donc d’avantage de possibilités de montages vous permettant de dynamiser le rendement offert par votre bien en jouant sur la fiscalité des loyers perçus.

Location meublée non professionnelle (LMNP) : La Fiscalité 

La location meublée non professionnelle a une fiscalité particulièrement avantageuse notamment pour les personnes qui souhaitent réduire l’assiette imposable de leurs revenus locatifs.

Location meublée non professionnelle (LMNP) : la fiscalité applicable aux revenus locatifs

La principale caractéristique de la fiscalité des LMNP c’est le classement des revenus issus de votre location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous ne pourrez donc pas bénéficier du régime du micro foncier, ou du régime (foncier) réel. En revanche, les avantages offerts par les BIC compensent a priori très largement les avantages du foncier.

En effet, le dispositif de déductibilité des charges et le dispositif d’amortissement des biens susmentionnés permettent de réduire significativement le bénéfice imposable.

Le choix du régime fiscal : Micro BIC ou réel simplifié ? 

Lorsque vous déciderez d’investir en LMNP, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition.

Le micro BIC.

Le micro BIC est le régime le plus simple à comprendre. Néanmoins, il ne permet pas d’amortir le bien et de déduire les charges. Par conséquent, il est souvent nettement moins avantageux.

En contrepartie, vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur l’ensemble de vos revenus et d’une gestion très simplifiée de vos locations.

Le régime réel simplifié 

Le régime réel simplifié permet de bénéficier des nombreux avantages de la LMNP (Charges déductibles, Amortissement), qui sont habituellement réservés aux sociétés, mais vous oblige à tenir une comptabilité et à maîtriser les différents dispositifs mis à votre disposition.

Vous ne bénéficierez pas de l’abattement forfaitaire de 50% sur les revenus. En revanche, vous pourrez réduire significativement votre bénéfice imposable en usant du dispositif d’amortissement et des charges déductibles.

L’abattement forfaitaire de 50% est souvent beaucoup moins intéressant que la déduction des charges et l’amortissement, notamment en cas de travaux.

Les revenus imposés au Micro BIC, ou au réel simplifié, sont ensuite ajoutés à votre assiette fiscale. L’impôt se calcul en fonction de votre TMI. Il conviendra donc de mettre en place des stratégies complémentaires visants à réduire au maximum votre TMI et/ou vous permettant de bénéficier d’avantages fiscaux.

Les critères d’éligibilité aux régimes micro BIC et réel simplifié.

Pour bénéficier du régime Micro BIC, votre chiffre d’affaire annuel hors taxe (CAHT) doit être inférieur à 70 000 euros.

Pour bénéficier du régime réel simplifié, votre CAHT doit être compris entre 70 000 et 238 000 euros.

Remarque : Il est possible de demander à bénéficier du régime réel simplifié même si votre CAHT est inférieur à 70 000 euros en adressant une demande à l’administration fiscale et à condition de louer le bien pour au moins 3 ans.

 Micro BICRéel Simplifié
CAHT<70000 euros>70000 euros
Calcul bénéfice imposableAbattement de 50%Imposition assise sur les bénéfices nets
Charges déductiblesNONOUI
Amortissement du bien et des équipementsNONOUI

LMNP : Les deux cas d’exonération d’impôts sur les revenus des locations meublées

Si vous louez, ou sous-louez, une partie de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les revenus de cette location dans les deux cas suivants :

  1. Lorsqu’elles n’excèdent pas 760 € par an et qu’il s’agit de location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes).
  2. Lorsque les pièces louées au sein de votre résidence principale constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.

Location meublée non professionnelle (LMNP) : les critères d’éligibilité 

Pour être éligible, le bien et le bailleur doivent répondre à des conditions spécifiques.

Les conditions d’éligibilité du bailleur au statut LMNP. 

Le bailleur doit répondre à deux conditions :

  • Générer moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé.
  • Ou générer moins de 50 % de ses revenus globaux.

Au delà de ces limites, vous serez assujetti au statut de la location meublée professionnelle (LMP).

Remarque : en cas de démarrage d’activité en cours d’année, le seuil de 23 000 euros se calcule prorata temporis.

Les conditions d’éligibilité du bien. 

Tous les logements sont éligibles mais vous devrez tout de même respecter un certain nombre de conditions. Le bail doit être d’un an au minimum (sauf location saisonnière et tourisme) et il faut détenir le bien en “direct”.

Par ailleurs, le logement devra être suffisamment meublé. La loi fixe un certain nombre d’équipements obligatoires :

  • Une literie avec couette ou couverture
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur et/ou un congélateur
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Des ustensiles de cuisine

ConditionsLMNP
Condition de revenusGénérer moins de 23 000 € de recettes annuelles ou générer moins de 50 % de ses revenus globaux.
Durée du bail1 an Minimum
Mode de détention du bienBien détenu en direct
Logement meubléOui

LMNP en résidence gérée et LMNP Cenci-Bouvard

Outre ces caractéristiques générales applicables aux biens classiques, il est possible de bénéficier d’avantages supplémentaires en respectant certaines conditions.

En effet, la location meublée non professionnelle est également possible en résidence gérée et dans le cadre de la loi Cenci-Bouvard.

LMNP en résidence gérée

La LMNP en résidence gérée (Résidence étudiante, EHPAD, tourisme, affaire, sénior..) présente des avantages. D’une part, vous bénéficiez de tous les avantages mentionnés précédemment, et d’autre part ces résidences donnent droit à des dispositifs supplémentaires qui peuvent être très attrayants.

En effet, vous n’aurez aucune contrainte de gestion locative puisque le bien est géré par un exploitant commercial et cet exploitant est tenu par un bail commercial de vous verser un loyer tous les mois (ou trimestre, semestre…) que votre bien soit loué ou pas. Vous êtes donc protégé des impayés et de l’absence de locataire.

De plus, vous pourrez récupérer la TVA payé lors de l’acquisition du bien. Pour cela, le bien doit être neuf, il doit proposer un certain nombre de services, doit être loué au minimum 9 ans et être conservé 20 ans.

Il est également possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans des résidences gérées. En revanche, le dispositif Pinel n’est pas utilisable. C’est le dispositif LMNP Censi-Bouvard qui s’applique.

LMNP Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard est une loi qui permet de réduire son imposition en investissant dans un bien neuf meublé en résidence gérée. Son fonctionnement est relativement simple.

Un particulier qui achète un bien neuf peut bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% maximum de la valeur du bien hors taxe. La valeur du bien est plafonnée à 300 000 euros. Ainsi, au maximum, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 33 000 euros étalée linéairement sur 9 ans.

Cette loi est tout à fait compatible avec la location meublée non professionnelle. En revanche, si vous l’exploitez vous ne pourrez pas amortir la valeur de votre bien.

En effet, l’amortissement ne sera possible que pour la tranche supérieur à 300 000 euros. Ainsi, pour un bien acheté 450 000 euros, vous percevrez 11% de réduction d’impôt sur 300 000 euros, soit 33 000 euros, et vous pourrez amortir au maximum 150 000 euros de la valeur de votre bien.

Remarque : le mobilier s’amortit et ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Le mécanisme de récupération de la TVA est disponible en LMNP Censi Bouvard.

Comparatif : LMNP classique, LMNP en résidence gérée, LMNP Censi Bouvard

 LMNP ClassiqueLMNP résidence géréeLMNP Censi Bouvard
Ouvert à tousOUIOUIOUI
Charges déductiblesOUIOUIOUI
Amortissement des meubles et équipementsOUIOUIOUI
Amortissement du bienOUIOUINON, sauf pour la part du bien > 300 000 euros
Conditions d'éligibilité en terme de revenu- de 23 000 € de recettes annuelles
Ou moins de 50 % de ses revenus globaux.
- de 23 000 € de recettes annuelles
Ou moins de 50 % de ses revenus globaux.
- de 23 000 € de recettes annuelles
Ou moins de 50 % de ses revenus globaux.
Logement meubléOUIOUIOUI
Gestion locativeOUINONNON
Loyer GarantiNONOUIOUI
TVA récupérableNONOUIOUI
Réduction d'impôtNONNONOUI

Nos conseils

Si vous souhaitez investir dans un bien pour le mettre en location meublée, prenez soin de vérifier avec un spécialiste local de l’immobilier que votre bien s’inscrira dans le cadre d’une demande locative. Rien ne sert de mettre des meubles dans un appartement en vue d’optimiser la fiscalité applicable aux revenus locatifs s’il n’y a pas de marché pour des biens en meublé. Par exemple, un petit studio meublé situé à proximité d’une université dans une métropole étudiante se louera très facilement. En revanche, une maison familiale situé dans une ville de province aura probablement plus de difficultés à trouver preneur.

En matière de location meublée en résidence gérée, le dispositif Censi Bouvard est rarement plus intéressant que de profiter de l’amortissement; méfiez vous des vendeurs de “defiscalisation”.  Par ailleurs, contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce type d’investissement obligera à analyser encore plus de critères qu’un investissement classique. En plus de l’emplacement et de la demande locative, il faudra prendre soin de sélectionner le gestionnaire (car c’est lui qui aura en charge la bonne exploitation de la résidence, son entretien et le paiement de vos loyers), de valider que le dispositif locatif (tourisme, affaire, étudiant, EPHAD, senior) correspond là encore à un marché local dynamique.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un ou des professionnels indépendants, agents immobiliers, ou conseillers en gestion de patrimoine pour vous aider à valider votre projet d’investissement pour ces qualités intrinsèques et son adéquation avec votre situation patrimoniale et vos objectifs.

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Benjamin Pansier est conseiller en gestion de patrimoine junior. Il accompagne les clients de notre cabinet dans l’élaboration et l’optimisation de leur stratégie d’investissement. Son expérience lui permet également de participer activement au développement de la présence en ligne du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Farnault Investissement.


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