Préambule 

Afin de rester compréhensible, cet article traitera les SCI uniquement à travers le prisme d’un investisseur particulier souhaitant créer une société civile immobilière afin d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers avec un ou plusieurs associés. Nous reviendrons sur les autres aspects ultérieurement. 

Les sociétés civiles immobilières (SCI) présentent des avantages non négligeables pour les personnes qui souhaitent s’associer pour acquérir, et gérer, un ou plusieurs biens immobiliers. Explications, intérêts et fiscalités : découvrez l’essentiel de ce qu’il y a à savoir en quelques minutes. 

Société civile immobilière (SCI) : Les principales caractéristiques. 

La société civile immobilière est avant tout une forme juridique qui permet de créer une société dédiée à l’acquisition et à la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Concrètement, c’est une société, donc une personne morale indépendante, au même titre qu’une SAS ou qu’une SARL, mais qui n’a pas de vocation commerciale. 

Pour créer une SCI, les formalités sont relativement similaires à celles qui permettent de créer une société commerciale. Vous devrez vous associer (deux associés minimum personnes physiques ou morales), établir des statuts, constituer un capital social, domicilier votre société et choisir votre régime fiscal (IR ou IS).

Une fois que la société est créée, vous pourrez acheter un ou plusieurs biens et les mettre en location. Les loyers constituerons les revenus de la société et devront être réinvestis, stockés ou répartis entre les associés en fonction de son résultat fiscal, et conformément aux dispositions imposées par les statuts.

SCI : Pourquoi ne pas acheter son bien immobilier en direct ?

Au moment de l’acquisition d’un bien, l’investisseur peut choisir de l’acheter en nom propre, c’est à dire en direct, ou via une société. L’achat en nom propre est a priori favorisé pour les personnes qui achètent leur résidence principale ou qui financent un investissement locatif seul ou en couple et qui recherchent la simplicité.

Dans les autres cas, notamment en cas de pluralité d’associés, ou de volonté d’optimiser le rendement et/ou la gestion d’un ou plusieurs biens, l’achat via une SCI présente des avantages significatifs.

SCI : Une gestion souple et relativement simple

La SCI présente l’avantage d’être administrée par un ou plusieurs gérants pour toutes les questions ordinaires liées à la bonne gestion de la société (Travaux, location..). 

L’étendue des pouvoirs du, ou des gérants, est spécifiée dans les statuts. Les décisions qui ne relèvent pas de la gérance sont votées par l’ensemble des associées et les majorités peuvent être différentes selon les types de décisions. Toutes ces dispositions sont fixées par les statuts de la SCI.  

En outre, avec les SCI, les parts de chacun des associés sont définies par les statuts. En cas de décès, ou de divorce, les personnes concernées pourront faire valoir les dispositions prises dans les statuts. La gestion de la succession/transmission s’en trouvera facilitée.

SCI : Un outil successoral pertinent

La SCI est également un outil successoral pertinent. En cas d’acquisition à crédit, l’assiette de calcul des droits sera assise sur la valeur de l’actif net de la société (valeur du bien immobilier – crédit). Cela rend possible la transmission d’un patrimoine immobilier, même très important, avec très peu de frottement fiscal. Même si le taux applicable entre le donateur et le gratifié peut être important, l’assiette de calcul de ce droit sera très faible donc le montant des droits à payer aussi. Par ailleurs, s’il n’a pas déjà été consommé, les détenteurs des parts de SCI pourront transmettre les parts à leurs héritiers en profitant de l’abattement fiscal applicable aux donations, renouvelable tous les 15 ans. Le montant de cet abattement dépend directement de votre lien de parenté avec la personne à qui vous faite une donation. 

Vous êtesMontant de l'abattement
L'époux ou l'épouse du donateur80 724 €
Le ou la partenaire de Pacs du donateur80 724 €
Un ascendant ou un enfant du donateur100 000 €
Un petit-enfant du donateur31 865 €
Un arrière-petit-enfant du donateur5 310 €
Un frère ou une sœur du donateur15 932 €
Un neveu ou une nièce du donateur7 967 €
Une personne handicapée159 325 € (cet abattement peut se cumuler avec les autres)

SCI : Une fiscalité avantageuse

La fiscalité des SCI peut être très avantageuse selon les cas. Vous aurez la possibilité de choisir le régime d’imposition de la SCI (IR ou IS). Ce choix se fait notamment en fonction de la composition actuelle de votre patrimoine, de la structure de vos revenus, de votre taux marginal d’imposition et des objectifs que vous poursuivez. 

La fiscalité des sociétés civiles immobilières (SCI)

Farnault Investissement.

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Benjamin est conseiller en gestion de patrimoine junior. Il accompagne les clients de notre cabinet dans l’élaboration et l’optimisation de leur stratégie d’investissement. Son expérience lui permet également de participer activement au développement de la présence en ligne du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Farnault Investissement.


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