Préambule 

Afin de rester compréhensible, cet article traitera les SCI uniquement à travers le prisme d’un investisseur particulier souhaitant créer une société civile immobilière afin d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers avec un ou plusieurs associés. Nous reviendrons sur les autres aspects ultérieurement. 

Les sociétés civiles immobilières (SCI) présentent des avantages non négligeables pour les personnes qui souhaitent s’associer pour acquérir, et gérer, un ou plusieurs biens immobiliers. Explications, intérêts et fiscalités : découvrez l’essentiel de ce qu’il y a à savoir en quelques minutes. 

Société civile immobilière (SCI) : Les principales caractéristiques. 

La société civile immobilière est avant tout une forme juridique qui permet de créer une société dédiée à l’acquisition et à la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Concrètement, c’est une société, donc une personne morale indépendante, au même titre qu’une SAS ou qu’une SARL, mais qui n’a pas de vocation commerciale. 

Pour créer une SCI, les formalités sont relativement similaires à celles qui permettent de créer une société commerciale. Vous devrez vous associer (deux associés minimum personnes physiques ou morales), établir des statuts, constituer un capital social, domicilier votre société et choisir votre régime fiscal (IR ou IS).

Une fois que la société est créée, vous pourrez acheter un ou plusieurs biens et les mettre en location. Les loyers constituerons les revenus de la société et devront être réinvestis, stockés ou répartis entre les associés en fonction de son résultat fiscal, et conformément aux dispositions imposées par les statuts.

SCI : Pourquoi ne pas acheter son bien immobilier en direct ?

Au moment de l’acquisition d’un bien, l’investisseur peut choisir de l’acheter en nom propre, c’est à dire en direct, ou via une société. L’achat en nom propre est a priori favorisé pour les personnes qui achètent leur résidence principale ou qui financent un investissement locatif seul ou en couple et qui recherchent la simplicité.

Dans les autres cas, notamment en cas de pluralité d’associés, ou de volonté d’optimiser le rendement et/ou la gestion d’un ou plusieurs biens, l’achat via une SCI présente des avantages significatifs.

SCI : Une gestion souple et relativement simple

La SCI présente l’avantage d’être administrée par un ou plusieurs gérants pour toutes les questions ordinaires liées à la bonne gestion de la société (Travaux, location..). 

L’étendue des pouvoirs du, ou des gérants, est spécifiée dans les statuts. Les décisions qui ne relèvent pas de la gérance sont votées par l’ensemble des associées et les majorités peuvent être différentes selon les types de décisions. Toutes ces dispositions sont fixées par les statuts de la SCI.  

En outre, avec les SCI, les parts de chacun des associés sont définies par les statuts. En cas de décès, ou de divorce, les personnes concernées pourront faire valoir les dispositions prises dans les statuts. La gestion de la succession/transmission s’en trouvera facilitée.

SCI : Un outil successoral pertinent

La SCI est également un outil successoral pertinent. En cas d’acquisition à crédit, l’assiette de calcul des droits sera assise sur la valeur de l’actif net de la société (valeur du bien immobilier – crédit). Cela rend possible la transmission d’un patrimoine immobilier, même très important, avec très peu de frottement fiscal. Même si le taux applicable entre le donateur et le gratifié peut être important, l’assiette de calcul de ce droit sera très faible donc le montant des droits à payer aussi. Par ailleurs, s’il n’a pas déjà été consommé, les détenteurs des parts de SCI pourront transmettre les parts à leurs héritiers en profitant de l’abattement fiscal applicable aux donations, renouvelable tous les 15 ans. Le montant de cet abattement dépend directement de votre lien de parenté avec la personne à qui vous faite une donation. 

Vous êtes Montant de l'abattement
L'époux ou l'épouse du donateur80 724 €
Le ou la partenaire de Pacs du donateur80 724 €
Un ascendant ou un enfant du donateur100 000 €
Un petit-enfant du donateur31 865 €
Un arrière-petit-enfant du donateur5 310 €
Un frère ou une sœur du donateur15 932 €
Un neveu ou une nièce du donateur7 967 €
Une personne handicapée159 325 € (cet abattement peut se cumuler avec les autres)

SCI : Une fiscalité avantageuse

La fiscalité des SCI peut être très avantageuse selon les cas. Vous aurez la possibilité de choisir le régime d’imposition de la SCI (IR ou IS). Ce choix se fait notamment en fonction de la composition actuelle de votre patrimoine, de la structure de vos revenus, de votre taux marginal d’imposition et des objectifs que vous poursuivez. 

La fiscalité des sociétés civiles immobilières (SCI)

Lorsque vous allez créer votre SCI, vous devrez choisir si vous souhaitez être assujetti à l’impôt sur le revenu (IR), ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix est crucial. Il influencera fortement la stratégie d’investissement et de gestion de la trésorerie de votre SCI. En effet, la fiscalité des SCI ouvre la voie à de nombreux montages qui peuvent s’avérer particulièrement rentables.

Si vous choisissez l’impôt sur le revenu, les revenus générés par votre participation dans la SCI viendront augmenter votre assiette fiscale personnelle. C’est comme si vous déteniez le bien immobilier en direct. En revanche, cela ouvre droit à des dispositifs avantageux, comme le mécanisme du déficit foncier et le dispositif d’exonération des plus values immobilières. 

Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés, vos revenus et celui de la SCI seront totalement séparés. Les revenus générés par votre SCI seront imposés au nom de la SCI, puis en votre nom si vous décidez de distribuer tout ou partie du résultat sous forme de dividendes.

Les sociétés civiles immobilière (SCI) assujetties à l’impôt sur le revenu (IR)

Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu sont les plus courantes. Ce choix permet de gagner en simplicité : les bénéfices de la SCI seront directement déclarés par les associés dans leur déclaration d’impôt annuelle, que la SCI les distribuent ou non. Concrètement cela veut qu’il est possible d’avoir de l’impôt à payer sur des revenus qui n’ont pas été perçu.

Dans ce cas, les revenus de la SCI se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers et les associés pourront profiter du régime du micro foncier si le total de leurs revenus fonciers brut est inférieur à 15.000 euros, si non, c’est le régime réel qui s’appliquera de plein droit.

 Micro foncierRéel
Plafonds15000 € de loyers HT annuel/
Abattement 30%Montant réel des charges foncières déductibles
Mode de calculMontant des loyers hors charge - 30%.Montant des loyers - charges foncières déductibles
Prélèvements sociaux17.2 %17.2 %

Attention : Choisir le micro foncier si vous y êtes éligible n’est pas forcément avantageux. Les charges déductibles peuvent parfois très largement excéder 30% du montant du loyer hors charges. En revanche, si vous choisissez de passer au régime réel, vous ne pourrez plus revenir au micro foncier pendant 3 ans.

Le déficit foncier 

Les SCI à l’IR permettent d’utiliser le déficit foncier généré par la SCI pour réduire votre imposition personnelle. En effet, certains frais liées au financement, aux travaux et à l’entretient du bien sont déductibles des loyers encaissés. Par exemple, si vos loyers vous rapportent 12 000 euros mais que vous avez du faire un financement pour des travaux à hauteur de 30 000 euros dont 3000 euros d’intérêts et d’assurance, vous pourrez réduire le montant de vos revenus fonciers et votre revenu global.

Dans ce cas précis, le calcul serait : 12.000 € – 30.000 €= 18.000 € de déficit foncier (revenus – charges). 

Sur ces 18.000€, 10.700 euros pourront venir en déduction de votre revenu global (salaire et revenus d’activité) et la différence (7.300€) viendra minorer vos revenus fonciers positifs des années à venir (report possible dans la limite de 10 ans). 

Ainsi, un particulier déclarant 100.000 euros de revenus d’activité dont la tranche marginale d’imposition la plus haute est de 41% profiterait d’une réduction d’impôt de 4.837€ (10.700€ x 41%)

Les plus values immobilières 

Pour une SCI soumise à l’IR, les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata des parts de chacun des associés. 

Par conséquent, comme pour les particuliers, les SCI imposées à l’IR permettent de bénéficier de l’exonération d’impôts sur les plus values immobilières après 22 années de possession (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Ce dispositif est d’autant plus avantageux lorsqu’il est exploité dans le cadre d’une SCI puisque en cas de cession des parts de la société, la période de 22 ans sera comptée à partir de la date d’acquisition des parts et non à partir de la date d’acquisition du bien. 

Les sociétés civiles immobilière (SCI) assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS)

Choisir d’être imposé à l’IS présente des avantages qui peuvent être significatifs en fonction de vos objectifs. Toutefois, cela complexifie la gestion de la société et peut engendrer des frais supplémentaires. En effet, vous devrez établir une comptabilité et comprendre le fonctionnement de l’impôt sur les sociétés. En contrepartie, ce régime d’imposition ouvre la voie à de nombreux montages qui peuvent s’avérer particulièrement rentables. Entre autres, vous aurez un meilleur contrôle sur votre revenu imposable, et surtout vous aurez la possibilité d’amortir le bien.

Nota bene : le choix de l’IS est définitif. Si vous optez pour l’IS, votre SCI ne pourra pas repasser à l’IR.

Les taux d’impôts sur les sociétés

L’IS s’applique sur les bénéfices déclarés par la société selon les modalités suivantes :

CA HTBénéfice < 3812038120< Bénéfice <500000Bénéfice > 500000
CAHT < 7.63 M€ 15%28 %31 %
CAHT > 7.63 M€ 28 %28 %31 %

Ces taux sont amenés à évoluer à la baisse dès l’année prochaine d’après les annonces faites par le gouvernement dans le projet de loi de finances 2020.

Chiffre d'affaire202020212022
< 250 M€28%26,5%25%
> 250 M€31% 27,5%27,5%

La possibilité d’amortir la valeur de son bien pour réduire le bénéfice imposable

Vous aurez la possibilité d’amortir la valeur des biens immobiliers détenus dans la SCI. L’amortissement représente la perte de valeur d’un actif au bilan d’une société. Si le concept est très pertinent avec un actif industriel, ou informatique (Ex: vous achetez un ordinateur aujourd’hui, il vaudra moins chère si vous le revendez dans 1 an et encore moins chère si vous le revendez dans 4 ans jusqu’à ce qu’il ne vaille plus rien), il l’est beaucoup moins en matière d’immobilier puisque le bien a plutôt tendance à se valoriser sur la durée. Et pourtant, les règles applicables aux entreprises soumises à l’IS s’appliqueront également à notre bien immobilier et cela permettra de déduire des revenus de la société une partie de la valeur du bien correspondant à la valeur hypothétique qu’il perd d’année en année du fait de son vieillissement, et donc de réduire in fine le montant de l’IS. Au bout de 25 à 30 ans, le bien est totalement amorti et à donc une valeur comptable de 0€. 

En contrepartie, vous serez d’avantage fiscalisé quand vous céderez le bien. D’une part, vous ne pourrez pas bénéficier de l’exonération sur les plus values immobilière évoquée précédemment, et d’autre part, le montant de la plus value immobilière sera plus important qu’avec une SCI à l’IR. En effet, la plus value sera comptabilisée sur la valeur du bien amorti, et non sur la valeur d’acquisition. 

Par exemple, pour un bien d’une valeur initiale de 1.000.000 € qui serait totalement amorti dans le cadre d’une SCI à l’IS et revendu au bout de 31 ans 1.200.000€, la plus value retenue serait de 1.200.000 euros ! En effet, la base de calcul serait valeur du bien – valeur d’acquisition + amortissements. Dans le cas d’une SCI à l’IR, vous seriez totalement exonéré d’impôt sur la plus value et sur les prélèvements sociaux. 

L’absence de prélèvements sociaux 

Contrairement aux SCI à l’IR, les SCI à l’IS ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2% sur les revenus de la SCI. C’est un levier non négligeable qui impact fortement la stratégie de la SCI en fonction de votre taux marginal d’imposition. 

Un plus grand nombre de charges déductibles

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés permettent de déduire d’avantage de charges que les SCI soumises à l’impôt sur le revenu. Les frais de notaire, les frais d’agence ou encore les travaux de construction, d’agrandissement et de reconstruction sont déductibles des revenus de la SCI à l’impôt sur les sociétés. 

Charges SCI à l'ISSCI à l'IR
Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeubleOUINON
Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeubleOUINON
Frais d’entretien de l’immeubleOUIOUI
Travaux de contruction, agrandissement et reconstructionOUINON
Travaux de réparation et d’améliorationOUIOUI
Amortissement de l’immeubleOUINON
Taxe foncièreOUIOUI
Intérêts d’empruntOUIOUI

La possibilité de louer en meublé

Les SCI à l’IS présentent l’avantage de permettre la location en meublé. La location meublé peut représenter un bon levier et n’est pas disponible pour les SCI à l’IR. En effet, dans une SCI à l’IR vous aurez l’obligation de louer le bien “nu”.

La fiscalité des revenus de la SCI à l’IS

Lorsque vous vous verserez des dividendes issus de votre SCI, vous aurez le choix entre deux options fiscales : L’option flat tax, et l’option à l’IR.

Option Flat Tax 

Cette option est la plus simple à comprendre et peut s’avérer très avantageuse. Les dividendes seront soumis à la flat taxe (30%) et ne seront pas ajoutés à vos revenus imposables à l’IR. 

En revanche, vous ne bénéficiez d’aucun abattement.

Option IR 

L’option à l’IR est relativement simple également, les dividendes sont ajoutés à l’assiette de votre revenu imposable, après prise en compte d’un abattement de 40%, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. 

Revenus de la SCI Imposés à l'IS
Régime d'imposition personnel Flat tax (30%)OU revenus de capitaux mobiliers
Calcul du montant de l'impôt personnel à payerMontants perçus x 0.3(Montant perçus - abattement de 40%) x TMI

Choisir entre la SCI à l’IR ou la SCI à l’IS

Face au nombre d’informations à analyser et à la multitude de possibilités qu’offrent les SCI, choisir son régime d’imposition peut s’avérer laborieux. L’idéal est de s’adresser à un professionnel (avocat, expert comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) qui pourra vous aider à faire le meilleur choix en fonction de la composition de votre patrimoine, de vos objectifs, et de votre profil d’investisseur.

Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons plusieurs éléments à prendre en compte pour faire le choix le plus adapté à votre situation. 

Tableau récapitulatif des caractéristiques des SCI à l’IR et à l’IS

CaractéristiquesSCI à l'IRSCI à l'IS
Augmentation des revenus fonciersOuiNon
Déficit foncierOuiNon
Possibilité d'amortir la valeur du bienNonOui
Possibilité d'amortir le terrain NonNon
Charges foncières déductibles OuiOui
Charges déductiblesTravaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissementToutes les charges engagées dans l’intérêt de la société
Frais d'acquisition des immeubles Non déductibles fiscalementDéductible du résultat imposable
Exonération de l'impôt sur les plus values immobilières après 22 ansOuiNon
Possibilité de louer en meublé NonOui
Possibilité de transmettre ses parts sous forme de donationOuiOui
Taux d'impositionAu taux marginal d'imposition + 17.2%IS + (Flat Tax ou option IR)
Imposition de l’associé personne physique sur les cessions de partsImposition en tant que plus-value immobilièreImposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières
Imposition de l’associé personne physique sur les plus-values de cession de biens immobiliersImposition en tant que plus-value immobilièrePas d’imposition personnelle. Imposition au niveau de la société

Tableau récapitulatif de la fiscalité des SCI à l’IR et à l’IS

CaractéristiquesIRIS
Bénéfice de la SCI Ajouté aux revenus fonciers Imposé à l'impôt sur les sociétés
Régime d'imposition personnelMicro foncier OU Réelflat taxOU revenus de capitaux mobiliers
Calcul du montant de l'impôt personnel à payer(Montant des loyers HC - 30%) x (TMI + 17.2%)(Montant des loyers HC - Montant réel des charges foncières) x (TMI + 17.2%)Montants perçus x 0.3(Montant perçus - abattement de 40%) x TMI

SCI à l’IS : une fiscalité sur les revenus plus avantageuse

De prime abord, on pourrait être tenté de choisir en fonction de son taux marginal d’imposition. En effet, plus votre taux marginal d’imposition est élevé, et plus l’option à l’IS sera intéressante.

SCI à l'impôt sur le revenuSCI à l'impôt sur les sociétés
Taux marginal d'impositionPrélèvements sociauxTotal impôt sur les revenus fonciers15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 31% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé
0%17.2%17.2%15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 31% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé
14%17.2%31.20%15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 31% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé
30%17.2%47.20%15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 31% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé
41%17.2%58.20%15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 31% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé
45%17.2%62.20%15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 31% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé

Au regard de ce tableau, il apparaît clairement que le taux marginal d’imposition entre en ligne de compte lorsqu’on doit choisir entre l’IS et l’IR.

Plus le taux de marginal d’imposition est élevé et plus la pression fiscale sera importante si vous choisissez l’option à l’IR. De plus, l’option à l’IR peut faire augmenter votre TMI puisque les revenus de la SCI viennent s’ajouter à votre assiette fiscale. 

Les personnes ayant un TMI élevé (41 ou +) ou qui sont proches des plafonds de revenus d’entrée de la tranche marginale d’imposition supérieure pourront avoir tendance à préférer l’option à l’IS pour éviter d’avoir une pression fiscale trop importante et/ou pour éviter que leur taux d’imposition sur les autres revenus augmente. 

En outre, l’IS permet de réduire l’assiette de l’impôt sur les loyers perçus grâce au large panel de charges déductibles évoqué précédemment. 

Toutefois, on ne peut pas se limiter au taux marginal d’imposition et aux charges déductibles pour faire son choix. En effet, les taux sont différents mais l’assiette fiscale l’est également. Se baser uniquement sur le taux d’imposition peut donc s’avérer trompeur, bien que ce soit un élément pertinent à analyser et à prendre en compte. 

SCI à l’IR : une fiscalité plus avantageuse à la revente du bien

La SCI à l’IR prend tout son intérêt si votre objectif est de revendre le bien à plus ou moins long terme. En effet, la SCI à l’IR est exonérée de l’impôt sur les plus values immobilières après 22 ans de détention des parts de la société.

La SCI à l’IS est peut être une véritable bombe à retardement en cas de revente des biens puisque la plus value sera comptée sur la valeur du bien amorti et qu’il n’y a aucune exonération possible. 

Si l’objectif est de réaliser une plus value sur la revente du bien, et de le revendre, la SCI à l’IR sera probablement plus avantageuse. 

La fiscalité à la revente, les charges déductibles et le TMI ne sont pas les seuls critères à prendre en compte dans votre choix. En effet, chaque cas est différent, selon vos objectifs (Versement de revenus réguliers, revente des biens, réduction de la pression fiscale..) et selon la composition actuelle de votre patrimoine (taux marginal d’imposition, revenus fonciers, investissement en cours ..) le choix le plus adapté peut être différent. Par conséquent, une étude approfondie et chiffrée de votre situation personnelle et de vos objectifs semble être la meilleure méthode pour définir le régime fiscal le plus approprié pour votre SCI.

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Benjamin Pansier est conseiller en gestion de patrimoine junior. Il accompagne les clients de notre cabinet dans l’élaboration et l’optimisation de leur stratégie d’investissement. Son expérience lui permet également de participer activement au développement de la présence en ligne du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Farnault Investissement.


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