Ouvert  entre 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, le « dispositif Denormandie », aussi appelé Pinel « centre-ville », concerne les logements anciens situés dans des villes moyennes dont le besoin de rénovation des logements est particulièrement marqué et/ou dans une communie ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Pour profiter du dispositif, les investisseurs doivent acquérir un logement rénové ou à rénover, sachant que les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière. L’investissement peut être réalisé soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une SCI, soit via la souscription de parts de SCPI 


Découvrez ici la liste des communes éligibles au dispositif DeNormandie


La réduction d’impot

Tout comme le dispositif Pinel qui concerne les logements neufs, le dispositif DeNormandie ouvre droit à un avantage fiscal qui varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Le taux étant ainsi de 12 % pour 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. En outre-mer, ces taux sont respectivement fixés à 23 %, 29 % et 32 %.

Taux applicables
Durée d’engagement initial Investissement en métropole Investissement outre-mer
6 ans1re prolongation de 3 ans2de prolongation de 3 ansRéduction d’impôt maximale 12 %+ 6 %+ 3 %21 % 23 %+ 6 %+ 3 %32 %
9 ansProlongation de 3 ansRéduction d’impôt maximale 18 %+ 3 %21 % 29 %+ 3 %32 %

Attention le dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an (ou 18 000 € pour les investissements outre-mer), et si le montant de votre réduction d’impôt annuel dépasse celui de l’impôt dû au titre de la même année, l’excédent sera purement et simplement perdu.


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Quels travaux pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt DeNormandie ?

La nature des travaux est strictement définie et doit s’inscrire dans le cadre de la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie ou la création de surfaces habitables par l’aménagement de surfaces annexes (combles, garages). Ils doivent également permettre respecter un niveau de performance énergétique globale et permettre d’atteindre une consommation inférieure à 331 kWh/m²/an.

Quelles sont les autres conditions à respecter ?

Le dispositif DeNormandie doit respecter les mêmes conditions que le Pinel «classique». Pour profiter de la réduction d’impôt, l’investisseur devra également respecter les conditions de plafonds de loyers et de ressources du locataire. La  réduction d’impôt  s’applique pour deux logements maximum par an, sur le prix de revient du logement, dans la limite de 5 500 €/m² de surface habitable et de 300 000 €.Le propriétaire bailleur doit donner le logement en location nue à titre d’habitation principale à un locataire qui en fera sa résidence principale. Ce locataire peut être un ascendant ou un descendant. L’investisseur a le choix de s’engager à louer pour une durée minimale de 6 ou 9 ans. Cette option étant irrévocable. Il peut, à l’issue de cette période d’engagement de location de 6 ou 9 ans, décider de prolonger son engagement initial jusqu’à 12 ans, par période de 3 ans.

Notre avis

Axé uniquement des villes de taille moyenne qui connaissent un phénomène de désertification, le dispositif vise à investir dans des communes qui présentent un certain risque. Nous vous recommandons d’investir uniquement que si vous connaissez parfaitement la commune et après avoir étudié à l’aide d’un professionnel de l’immobilier local l’intérêt de cette solution comparé à un investissement dans l’ancien “classique”. De notre côté, nous ne recommandons pas ce type d’investissement à nos clients.

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Ophélie Rouet est conseillère en gestion de patrimoine expert au sein du cabinet Farnault Investissement. Dotée de 8 ans d’expérience, elle est diplômée d’un Master 2 en Ingénierie et gestion de patrimoine. Elle accompagne également les clients pour leur permettre de matérialiser leurs objectifs financiers et patrimoniaux.


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