Découvrez l’investissement dans les SCPI.

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un produit d’investissement collectif non coté investi en immobilier.

Investir dans une SCPI

Les SCPI s’imposent comme une alternative pertinente aux SCI et présentent des avantages compétitifs pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier.

Descriptif : Les SCPI.

L’acquisition de parts de SCPI permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier. L’acquisition de part de SCPI peut s’effectuer à crédit, dans ce cas, comme pour un bien détenu en direct l’investisseur pourra déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.

Il existe différents types de SCPI présentant des objectifs, une composition, une durée recommandée et des avantages différents. Les SCPI de rendement ont pour objectif la distribution de revenus et la valorisation du patrimoine. Elles peuvent être composées de bureaux, de murs de magasin, d’entrepôts et de résidences. Par ailleurs, il est recommandé d’investir dans les SCPI de rendement pendant au moins 5 ans. Toutefois, vous avez la possibilité de demander la cession des parts à tout instant. En outre, les frais de souscriptions sont inclus dans le prix et représentent 8 à 10% du montant de l’investissement. A cela, il faudra ajouter 0.6% à 1% de frais de gestion par an. Les revenus qui seront versés par les SCPI sont nets de ces frais. Enfin, les SCPI de rendement présentent plusieurs avantages. En effet, le rendement est élevé et il n’y a pas de gestion. C’est donc un investissement souple dans lequel la liquidité est organisée. De plus, elles vous permettent d’avoir accès à de l’immobilier d’entreprise et à la mutualisation locative.

Les SCPI fiscales ont pour objectif la réduction de l’impôt sur le revenu, la distribution de revenus et la valorisation du patrimoine. Elles sont composées d’immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en fonction de la loi de référence. Par ailleurs, la durée d’investissement minimale recommandée dépend également de la loi de référence. En outre, les frais de souscriptions sont inclus dans le prix et représentent 8 à 10% du montant de l’investissement. A cela, il faudra ajouter 0.6% à 1% de frais de gestion par an.


Il est à noter qu’en 2019, une société de gestion innove en lançant une SCPI avec 0% de frais d’entrée ! Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir notre article “Novaxia innove et sort la SCPI NEO à 0% de frais d’entrée !”


Enfin, les SCPI fiscales présentent des avantages différents de ceux des SCPI de rendement. Elles donnent accès à des avantages fiscaux, à la mutualisation locative, et ne posent aucuns soucis de gestion. C’est donc également un investissement souple.

 Les SCPI de rendement Les SCPI fiscales
ObjectifsDistribution de revenus, valorisation du patrimoineRéduction de l’impôt sur le revenu, distribution de revenus, valorisation du patrimoine
CompositionBureaux, murs de magasins, entrepôts, locaux d'activité, résidences : hôtelières, séniors, étudiantes, médicalisées...Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové (selon la loi de référence)
Durée recommandéeMinimum 5 ans, possibilité de demander la cession des parts à tout instantSelon la loi fiscale de référence.
FraisFrais de souscription (inclus dans le prix de souscription) : entre 8% et 10%, Frais de gestion: entre 0,6% et 1,0% par an. Les revenus versés par les SCPI sont nets de ces frais. Frais de souscription (inclus dans le prix de souscription) : entre 8% et 10%, Frais de gestion: entre 0,6% et 1,0% par an. Les revenus versés par les SCPI sont nets de ces frais.
AvantagesRendement élevé, accès à de l’immobilier d’entreprise, aucun souci de gestion, mutualisation locative, liquidité organisée, souplesse d’investissementAvantage fiscal, aucun souci de gestion, mutualisation locative, souplesse d’investissement

Performances historiques des SCPI.

Informations sur le rendement et les revenus (loyers) de SCPI

Comment lire cette information ? Le chiffre présenté est calculé en pourcentage par rapport à un prix de part (exemple dans le cas d’une part de SCPI d’une valeur de 100€ qui distribuerait un revenu de 5€, le rendement serait de 5%).

De quoi est composé le rendement ? La SCPI achète et possède des biens immobiliers de manière totalement transparente (les informations concernant le parc immobilier de la SCPI sont disponibles à tout instant dans les rapports de gestion annuels de la SCPI). Ces biens immobiliers sont mis en location à des sociétés, dans le cas des SCPI de rendement, ou à des locataires privées, pour les SCPI fiscales. Ces locataires paient des loyers à la SCPI qui les redistribuent, après prélèvement des frais de gestion et des provisions, à chaque investisseur, à hauteur de sa participation dans la SCPI. Il est à noter que lorsque le locataire est une personne morale (société) les baux sont généralement signés pour des périodes longues (9 ans) et les loyers sont indexés à l’inflation, ce qui offre une très forte visibilité sur les revenus futurs.

Accessoirement, la SCPI peut réaliser des placements financiers, les fruits de ces placements sont également redistribués aux investisseurs

Évolution du prix de parts depuis 1988

Comment est calculé le prix des parts de SCPI

De manière régulière, le patrimoine de la SCPI est audité par des experts indépendants en charge de valoriser le prix des immeubles détenus par la SCPI. Sur la base de la valeur vénale déterminée par les experts, le gérant de la SCPI dispose d’une marge de manœuvre de + ou – 10% pour déterminer son prix de part. C’est ce que l’on appelle la valeur de réalisation de la SCPI.

Le prix de souscription est déterminé par rapport à cette valeur de réalisation, à laquelle on ajoute les frais.

Rendement global annuel (loyers + évolutions des prix de parts)

Performances capitalisées (Évolution du prix de part + loyers bruts réinvestis)

Taux d’intérêt moyen : 6.636%*

*Pour 1000€ investis en 1987 jusqu’en 2018 (soit 31ans) le capital final est de 7201,11€, en réinvestissant l’intégralité des revenus (loyers) perçus, hors fiscalité, et hors frais d’entrée

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) en 2017

Fiscalité des SCPI

Revenus

Le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Plus-values

En cas de cession de parts de SCPI, le contribuable sera imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.
Il ne pourra toutefois pas bénéficier de l’exonération pour les cessions d’immeuble dont la valeur est inférieure ou égale à 15 000 €.

En cas de cession de l’immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

IFI

Les parts de SCPI, même souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, doivent être déclarées à l’IFI pour leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.

Facteurs de risques

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des supports qui répondent aux variations du marché de l’immobilier. Elles doivent être acquises dans une optique de long terme avec un objectif de diversification patrimoniale.

Comme tout marché, l’immobilier présente des risques. Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers (sauf si elles sont souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou de capitalisation). La liquidité des parts est assurée par un marché règlementé. Les conditions de cession varient en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

 

Novaxia vient d’annoncer le lancement d’un nouveau type de SCPI avec 0% de frais d’entrée ! Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir notre article “Novaxia innove et sort la SCPI NEO à 0% de frais d’entrée !”

 

AvantagesInconvénients
- Permet d’ajuster le montant de son investissement
-Permet de percevoir des revenus liés à la possession d'un patrimoine immobilier sans aucun souci de gestion.
- Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, sectorielle, locative...).
- Souplesse, accessibilité et liquidité de placement grâce à l'acquisition des parts de faibles montants.
- Accès au marché de l'immobilier d'entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l'habitation (à aujourd’hui).
- Plus grande facilité de transmission de patrimoine
- Revenus réguliers sous forme de loyers
- Indexation des loyers sur l’inflation permettant d’envisager une hausse en cas de reprise économique,
- Rendement brut élevé (>5%)
- Revalorisation potentiel du capital investi
- Investir dans l'immobilier, ce qui contribue à la diversification du patrimoine.
- Possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation : Scellier , Malraux ...
- Possibilité de financer l'acquisition par emprunt ou au moyen de droits acquis dans le cadre de l'épargne logement (CEL et PEL).
- Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition de parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers.
- Frais d'acquisition élevés (de 6% à 12%) identique à l’immobilier direct (frais de notaire + frais d’agence).
- Marché cyclique.
- Liquidité des parts
- Les SCPI peuvent bénéficier d'avantages fiscaux (SCPI Scellier, Duflot, Pinel) mais en contrepartie le souscripteur doit prendre l'engagement de conserver la totalité des parts pendant une certaine durée.
- L'investissement en parts de SCPI est un investissement sur le long terme.
- Fiscalité des revenus : soumis à l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Benjamin Pansier est conseiller en gestion de patrimoine junior. Il accompagne les clients de notre cabinet dans l’élaboration et l’optimisation de leur stratégie d’investissement. Son expérience lui permet également de participer activement au développement de la présence en ligne du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Farnault Investissement.


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