Un investissement qui s’auto-finance, c’est un investissement qui se paie tout seul. Autrement dit, les revenus permettent de couvrir les échéances de prêt.
Il est de plus en plus rare de trouver des biens qui s’auto-financent dans l’ancien comme dans le neuf. Toutefois, en cherchant bien, il reste encore quelques opportunités, notamment via le dispositif Pinel. Zoom sur l’investissement auto-financé dans le cadre de la loi Pinel.
Sommaire :
Pinel auto-financé : l’essentiel à savoir
La loi Pinel peut permettre d’acquérir un bien sans effort de trésorerie. Toutefois, ce type d’opération n’est pas ouvert à tous les investisseurs. Un certain nombre de conditions doivent être remplies par l’acquéreur pour bénéficier pleinement des avantages de ce dispositif. Compte tenu de la hausse du prix du foncier dans les villes éligibles au dispositif Pinel et du plafonnement des loyers ; trouver un bien qualitatif permettant de se constituer un patrimoine immobilier sans effort de trésorerie est de plus en plus difficile.
La loi Pinel
En quelques mots, il s’agit d’une loi permettant d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt plafonnée à 63.000 euros par opération.
Concrètement, vous achetez un bien dans un programme neuf dans le but de le louer 6 à 12 ans. Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt équivalente à 2% de la valeur du bien pendant 9 ans, puis 1% de la valeur du bien pendant 3 ans, plafonnée à 63.000 euros. Bien évidemment, vous percevrez également les loyers issus de votre location.
Remarque : Il va de soi, compte tenu de l’utilisation du dispositif Pinel, que l’acquéreur doit payer des impôts égaux ou supérieurs au montant de la réduction pour optimiser son investissement. En effet, si la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt payé par l’investisseur, elle n’est ni reportée sur l’année suivante ni remboursée.
Qu’est ce qu’un bien auto-financé ?
Un bien auto-financé est un bien que vous pouvez acquérir sans effort d’épargne. Pour cela, vous devrez contracter un crédit équivalent au montant de l’acquisition majoré des frais. La réduction d’impôt annuelle combinée au montant des loyers peut couvrir entièrement les mensualités de votre crédit. Dans ce cas, nous parlons d’opération auto-financé.
Concrètement, vous pourrez potentiellement acquérir un bien immobilier neuf sans épargner à condition de le louer 9 ans. A l’issue des 9 ans, vous pourrez revendre le bien immobilier et rembourser par anticipation le crédit associé. Vous aurez alors réalisé une plus value équivalente au montant du bien vendu moins le capital remboursé.
Remarque : il y a bien un effort de trésorerie mensuel puisque la réduction d’impôt est annuelle alors que le remboursement du crédit est mensualisé. Toutefois, à l’année, la trésorerie s’équilibre dès lors que la réduction d’impôt vous est attribuée.
Quels sont les risques inhérents à l’investissement immobilier et à la loi Pinel ?
Parmi ces risques, on retrouve notamment :
- Baisse de la valeur de votre bien immobilier (risque de moins-value)
- Vacance locative
- Remise en cause de l’avantage fiscal si le bien n’est pas loué conformément aux conditions imposées par le dispositif Pinel.
- Retard de livraison
- …
Stratégie de sélection de biens Pinel : Limiter les risques
Il est possible de réduire les risques inhérents à l’investissement en loi Pinel en surveillant certains critères liés au logement et à son environnement.
Les 3 règles du “bon” investissement immobilier : L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
Le plus important, c’est bien évidemment l’emplacement. La ville, le quartier, et même la rue font partis des éléments qui impactent le plus la rentabilité de votre bien. En effet, dans le même immeuble, il peu y avoir des disparités très fortes entre 2 appartements de même surface. Un rez-de-chaussée exposé nord vue sur cours n’aura pas la même attractivité qu’au septième étage exposé sud avec une vue dégagée.
Pour mesurer l’attractivité d’une ville, vous pouvez vous référer à des métriques comme le pourcentage de propriétaires dans la ville, l’offre et la demande de logement, le taux d’évolution du prix des loyers, ou encore la démographie. Bien entendu, il ne faut pas se limiter à l’étude de la ville pour fonder sa décision.
Un quartier agréable et dynamique sera évidemment plus apprécié par les locataires qu’un quartier insalubre et peut permettre de limiter les risques inhérents à l’investissement immobilier. Le plus important pour évaluer le quartier, c’est de s’y rendre. C’est la plus simple des manières pour se faire une idée réelle des conditions de vie dans le quartier.
Vous pourrez mesurer concrètement la proximité de transports en communs, des commerces, des espaces verts (Parc, jeux pour enfants), voir si le quartier est plutôt résidentiel ou populaire, s’il présente des centres d’intérêts particuliers (culturel, géographique…). Il existe également des mesures, comme le prix du mètre carré moyen que vous pourrez trouver facilement sur internet, auxquelles vous pourrez vous référer pour évaluer le prix du logement et la réputation du quartier et/ou de la ville.
Le programme immobilier et l’appartement
L’idéal en loi Pinel, c’est l’appartement de type T2. Il se loue aussi bien à un jeune couple actif, qu’à un célibataire ou qu’à un étudiant. De plus, dans la majorité des cas, le prix du T2 sera totalement compris dans les plafonds de la loi pinel (300.000 euros).
Le choix du promoteur est également primordial. Il est recommandé de privilégier les promoteurs ayant un solide historique, une bonne santé financière et de nombreux programmes à leur actif. Outre le promoteur, vous pouvez également vous renseigner sur les sociétés mandatées par le promoteur pour mener à bien le chantier et les différentes prestations.
Par ailleurs, vous devrez vérifier que le permis de construire est purgé de tout recours pour vous assurer que le programme sera livré.
Les caractéristiques intrinsèques du produit
Enfin, vous devrez bien évidemment vous renseigner sur les qualités intrinsèques du produit. Les finitions intérieures, les prestations proposées dans la résidence ou encore les matériaux et les technologies utilisés pour construire le bâtiment sont des éléments qui peuvent avoir un impact considérable sur le prix d’un logement.
Exemple d’investissement en loi Pinel auto-financé
Nous allons prendre pour exemple un appartement situé dans un programme neuf d’une métropole situé dans l’ouest de la France pour vous donner une idée plus précise du levier que peut représenter ce type d’investissement.
Il s’agit d’un T2 de 44 m2 commercialisé au prix de 200.000 euros. Le loyer est plafonné à 563 euros et il correspond au prix de marché. La réduction d’impôt mensuelle moyenne pendant les 9 premières années est estimée à 333 euros. Les frais d’acquisition sont estimés à 6.500 euros.
Nous faisons l’hypothèse d’un crédit de 206.500 euros sur 25 ans avec un taux d’intérêts à 1,35% et un taux d’assurance à 0.30%. Les échéances mensuelles sont estimées à 863 euros pendant 300 mois.
Dans ce cas, la trésorerie annuelle encaissée, composée des revenus locatifs et de l’économie d’impôt Pinel, est évaluée à 10.752 euros revenus mensuels (hors fiscalité sur les revenus fonciers) tandis que les échéances de l’emprunt sont estimées à 10.356 euros. Le montant des mensualités est donc totalement couvert par les revenus générés par votre location, le bien s’auto-finance.
La fiscalité sur les revenus fonciers variera en fonction de la situation de chaque investisseur et de l’état d’avance ment du crédit. Dans l’hypothèse d’un investisseur ayant une tranche marginale d’imposition de 30%, les flux de trésorerie sur 9 ans seraient les suivants :
| Année | Revenus locatifs bruts | Impôts sur les revenus locatifs (30%) + PS (17.2%) | Réduction d'IR Pinel | Flux de trésorerie nets mensualisés |
|---|---|---|---|---|
| N1 | 6760 | 1735 | 3996 | -111 |
| N2 | 6760 | 1644 | 3996 | -103 |
| N3 | 6760 | 1690 | 3996 | -107 |
| N4 | 6760 | 1737 | 3996 | -111 |
| N5 | 6760 | 1783 | 3996 | -115 |
| N6 | 6760 | 1831 | 3996 | -119 |
| N7 | 6760 | 1879 | 3996 | -123 |
| N8 | 6760 | 1928 | 3996 | -127 |
| N9 | 6760 | 1977 | 3996 | -131 |
| Totaux | 60840 | 16208 | 35964 | Coût mensuel moyen de l'opération : 116 € |
Dans ces conditions, l’effort d’épargne moyen, tout compris, sera de 116€/mois pendant les 9 premières années et l’espérance de gain en cas de revente du bien à l’issue de cette période avec une plus ou moins value de 10% sur le prix de vente du bien serait de :
Moins value de 10% 0% de revalorisation Plus value de 10%
Valeur de l'investissement immobilier 180 000 200 000 220 000
Capital restant du 140 000 140 000 140 000
Solde de trésorerie 12608 12608 12608
Gains (avant impôt sur PV)** 27392 47392 67392
*Il s’agit d’une simulation très simplifiée partant du principe que l’appartement est livré et mis en location le lendemain de l’acquisition. En pratique, un appartement neuf de qualité sera systématiquement acheté sur plan et livré 1 à 2 ans après l’acquisition effective chez le notaire. Cela entraînera donc des décalages de trésorerie.
**L’imposition sur la plus value ne sera due que dans l’hypothèse 3 avec une plus value de 10%. Dans les 2 autres exemples il n’y a pas de plus value sur la valeur du bien.
A qui s’adresser pour investir en loi Pinel ?
Il est tout à fait possible d’investir en loi Pinel sans l’aide de professionnels de l’investissement immobilier. Dans la mesure où pour être éligible à la loi Pinel l’appartement doit simplement être neuf et s’inscrire dans le respect des normes de consommation énergétique, la quasi totalité des appartements neufs qui sortent de terre sont éligibles à la loi Pinel. Vous pouvez donc trouver un programme neuf, contacter directement le promoteur et réaliser l’ensemble des démarches par vous même. Il est tout de même recommandé d’être accompagné par des professionnels.
Que vous souhaitiez éviter certaines erreurs, profiter d’offres plus intéressantes, ou tout simplement avoir l’esprit plus tranquille, vous pouvez vous adresser à différents types de professionnels avant d’investir.
Les différents types de professionnels de l’immobilier
Les professionnels les plus connus sont les agences immobilières. Ils pourront vous proposer des sélections de programmes éligibles, vous transmettre une partie des informations nécessaires pour votre analyse. En effet, l’agent immobilier ne sera pas qualifier pour traiter de la partie fiscale ni du financement mais il sera très certainement de très bon conseil pour le choix du programme en lui même.
Certains cabinets de conseil en gestion de patrimoine proposent également des sélections de biens immobiliers à l’instar des agences immobilières. Vous profiterez du conseil de professionnels de la gestion de patrimoine ayant une vision plus globale de l’ensemble du montage. Assurez vous toutefois que votre interlocuteur dispose des compétences en interne ou en externe pour évaluer la qualité intrinsèque du programme immobilier.
Le conseiller en gestion de patrimoine sera le seul interlocuteur à pouvoir vous accompagner dans une approche de gestion de patrimoine globale et dans la mise en place d’une solution sur “mesure”. Il vérifiera que l’investissementPinel correspond à votre situation et à vos objectifs et aussi qu’il n’y a pas de meilleure(s) solution(s) à étudier.
