Le démembrement est une opération juridique qui consiste à diviser le droit de propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

Optimisation de la succession

La nue-propriété se défini par le fait de posséder un bien sans en avoir la jouissance. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus mais sans le posséder. Autrement dit, le nu-propriétaire possède mais c’est l’usufruitier qui profite. La pleine propriété se matérialise par la réunion de ces deux droits que sont l’usufruit et la nue-propriété.

Vous trouverez ci dessous un tableau récapitulatif des droits et devoirs des usufruitiers et nue-propriétaire

Droit sur le bienPleine propriétéNue-propriétéUsufruit
Disposer d'un bien (le vendre par exemple)xx-
Utiliser un bien (l'occuper, par exemple)x-x
Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple)x-x

Obligations sur le bienPleine-propriétéNue-propriétéUsufruit
Procéder à un inventaire x -x
Veiller à la bonne conservation du bien x-x
Payer la taxe foncière et la taxe d'habitation. x-x
Faire toutes les réparations d'entretien ( petits travaux) x-x
Payer les grosses réparations, qui concerne la structure du bâtiment xx-

Le démembrement de propriété est un mécanisme principalement utilisé pour optimiser la succession. En effet, lors du décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droit de succession. Ainsi les droits de transmission n’auront été acquittés que sur la valeur de la nue-propriété, et non pas sur la valeur de la pleine propriété. C’est pour cela qu’anticiper la succession en transmettant la nue-propriété d’un immeuble aux héritiers peut être une bonne stratégie patrimoniale.

Dans le cadre d’opérations de donation avec réserve d’usufruit, les droits de mutations, fixés par le législateur, sont calculés en fonction de l’age de l’usufruitier. Vous trouverez ci dessous le barème fiscal usufruit et nue propriété:

Age de l'usufruitierValeur de l'usufruit (%)
Moins de 21 révolus
90%
Moins de 31 révolus
80%
Moins de 41 révolus
70%
Moins de 51 révolus
60%
Moins de 61 révolus
50%
Moins de 71 révolus
40%
Moins de 81 révolus
30%
Moins de 91 révolus
20%
Plus de 91 révolus
10%

Exemple:

Monsieur Mufasa agé de 57 ans possède un appartement d’une valeur de 1.000.000€.

Il souhaite préparer la transmission de son patrimoine à son fils unique le jeune Simba

Pour ce faire, à l’aide de son notaire, Monsieur Mufasa donnera la nue-propriété de son appartement à son fils. Le montant des droits sera calculé sur la valeur de cette nue-propriété en suivant le barème légal (voir ci dessus) soit 400.000€.

Au décès de M. Mufasa , Simba  récupéra la pleine propriété de l’appartement sans avoir à payer de nouveaux droits.

Au terme de l’opération de transmission, Simba aura récupéré un patrimoine de 1.000.000€ quand les droits auront été calculés sur 400.000€

Impôt sur le revenu

Outre l’optimisation successorale, le démembrement présente plusieurs avantages. Tout d’abord, l’usufruitier a la possibilité de louer le bien et de percevoir les loyers. De plus, les travaux vont pouvoir être déduis du revenu imposable à l’impôt sur le revenu de celui qui a supporté les charges, à la condition que le bien soit mis en location par l’usufruitier. Autrement dit, si l’usufruitier finance des travaux, il pourra les déduire mais si c’est le nu-propriétaire qui finance ces travaux, il pourra également les déduire, dans ce cas, 2 situations sont possibles

  • Soit le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers, dans ce cas il pourra déduire les dépenses effectivement qu’il a effectivement supportées, déductibles selon les règles des revenus fonciers,  sur ses revenus fonciers même s’il s’agit de dépenses qui incombent normalement à l’usufruitier.
  • Soit le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers (ou sont insuffisants), dans ce cas il pourra constater un déficit foncier imputable sur son revenu global dans la limite de  10 700 €.

IFI

Le démembrement de propriété permet également la réduction de l’assiette imposable à l’IFI puisque seul l’usufruitier sera imposable sur la valeur de l’immeuble en pleine propriété. En effet, dans la mesure où le patrimoine immobilier d’une personne excède 1.3 millions alors elle sera imposable à l’IFI, le fait de donner l’usufruit du bien et donc de posséder uniquement la nu-propriété viens diminuer la valeur du patrimoine immobilier.

Il est à noter que ce barème a été actualisé pour la dernière fois en décembre 2003 et qu’il ne tient donc pas compte de l’augmentation de l’espérance de vie. En conséquence, la valeur fiscale de l’usufruit apparaît comme étant sous-évaluée alors que la valeur de la nue-propriété est inversement surévaluée. En juillet 2019, un sénateur a demandé à ce que ce barème soit réévalué, de réduire les tranches d’âge (de 10 à 5 ans) et de tenir compte des différences d’espérance de vie entre hommes et femmes.

Le ministère de l’Économie et des Finances a répondu défavorablement à l’ensemble de ses requêtes en prenant soin de préciser qu’au regard de la situation des finances publiques, il serait injustifié d’abaisser la part afférente à la nue-propriété en application de ce barème surtout que le nu-propriétaire bénéficiera par ailleurs d’une exonération lors de la transmission de l’usufruit par succession.

Rép. Min. n° 09524, JO Sénat du 4 juillet 2019

Ophélie Rouet est conseillère en gestion de patrimoine expert au sein du cabinet Farnault Investissement. Dotée de 8 ans d’expérience, elle est diplômée d’un Master 2 en Ingénierie et gestion de patrimoine. Elle accompagne également les clients pour leur permettre de matérialiser leurs objectifs financiers et patrimoniaux.


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