Depuis plusieurs années, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) connaissent un véritable succès auprès des épargnants. Avec 5 milliards de collecte en 2018 pour 55 milliards de capitalisation, même si la collecte a ralenti par rapport à 2017, le rendement qu’elles offrent, 4,35 % en moyenne en 2018 (légèrement moins qu’en 2017 : 4.43%), constitue un argument de poids. Mais bien que les SCPI présentent des avantages indéniables, les questions que se posent beaucoup d’épargnants sont : comment vendre des parts de SCPI ? Les SCPI sont elles liquides ?

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Un épargnant qui désire vendre des parts de SCPI à capital fixe dispose de deux options : soit il s’adresse à la société de gestion de la SCPI, soit il propose lui-même ses parts à la vente. Dans le premier cas, la société de gestion inscrit son ordre de vente dans un registre dédié. Et périodiquement, elle procède à une confrontation des ordres de vente et d’achat inscrits sur ce registre. Cette confrontation permet de déterminer un prix d’exécution, c’est-à-dire le prix qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Une fois le prix d’exécution fixé, les offres d’achat et de vente au prix d’exécution sont réalisées. Sont exécutés en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus bas.

Dans le second cas, le titulaire de parts les vend lui-même à la personne de son choix et aux conditions qu’il négocie. Il s’agit d’une vente de gré à gré. Dans ce cas, il est à noter que la société doit agréer l’acheteur dans un délai de 2 mois . En cas de refus, elle doit soit trouver un autre acheteur, soit racheter elle-même les parts. Précisons qu’aucun agrément ne peut toutefois être imposé dans le cadre d’une succession, de la liquidation d’un régime matrimonial communautaire ou d’une cession à un conjoint, à un ascendant ou à un descendant.

Il est à noter que dans un cas comme dans l’autre, le prix d’exécution ne résulte que de la loi de l’offre et de la demande. Il peut donc ne pas correspondre à la valeur patrimoniale exacte de la SCPI.

La vente de parts de SCPI à capital variable est plus simple. C’est la société de gestion se charge de l’ensemble des formalités. Le vendeur transmet son ordre de vente à la société de gestion qui l’exécute à la valeur de retrait de la SCPI. Ce prix est connu à l’avance.

Pour que la vente des parts ait lieu, celle-ci doit être compensée par une ou des souscriptions nouvelles. Dans le cas contraire, la société de gestion peut rembourser la valeur des parts en puisant dans un fonds dit « de remboursement ». Et si la société de gestion est dans l’impossibilité de rembourser les parts et qu’au moins 10 % des parts de SCPI en attente de revente ne sont pas traitées, elle peut convoquer une assemblée générale des associés afin de mettre en place un marché secondaire.

Selon leur nature, il peut être plus ou moins facile de revendre des parts de SCPI détenues en direct. Ce qu’il faut comprendre, c’est que pour vendre, il faut qu’il y ait un acheteur. La société de gestion de la SCPI n’a aucune obligation d’assurer la liquidité des parts. Aujourd’hui, les SCPI ayant le vent en poupe, la vente de parts ne prend pas plus de quelques jours, mais il pourrait en être autrement si le marché venait à ce tendre. C’est la raison pour laquelle il peut être intéressant d’en souscrire par le biais d’une assurance-vie.  Dans ce cas, la liquidité des parts de SCPI est bien plus forte puisque l’assureur est tenu d’assurer la liquidité, elles seront donc vendu pour l’épargnant, que l’assureur ait trouvé un acquéreur ou pas.