Découvrez les club deal.

Les club deal présentent des avantages significatifs pour les personnes souhaitant mutualiser leurs investissements immobiliers et financiers. 

Club deal immobilier : l’essentiel à savoir

Le terme “club deal” est un terme très général pour désigner des investisseurs qui se rassemblent pour mutualiser leurs investissements. Il existe donc une multitude de déclinaisons de club deal.

Par exemple, vous pouvez vous associer avec 5 amis et former un “club deal” qui investira dans l’immobilier et/ou sur les marchés financiers. De la même manière, vous pouvez vous associer avec 5 inconnus au sein d’un club deal proposé et géré par une société de gestion.

Concrètement, vous pourrez investir dans l’immobilier et sur les marchés financiers en mutualisant vos fonds avec ceux d’autres investisseurs pour acquérir des biens de plus grande valeur, souvent plus rentables.

Il ne s’agit donc pas d’un véhicule d’investissement à proprement parler comme les SCPI ou les OPCI, mais plutôt d’une méthode d’investissement basée sur la mutualisation des capitaux des investisseurs. Contrairement aux SCPI, ou aux OPCI, qui réunissent des centaines, voir des milliers d’investisseurs, les club deal sont constitués de 2 à quelques dizaines d’investisseurs privés et ne sont pas forcément commercialisés et gérés par des sociétés de gestion.

Toutefois, le ticket d’entrée est beaucoup plus élevé que pour les placements collectifs. Avec un minimum d’investissement souvent supérieur à 150 000 euros, les club deal ne sont pas ouverts à tous les investisseurs mais présentent des rendements intéressants, souvent compris entre 6 et 10% selon la stratégie du club et/ou de la société de gestion. 

Aujourd’hui, on distingue principalement deux types de club deals : les club deal formés par des particuliers et les club deal proposés par des sociétés de gestion.

Club deal : un fonctionnement particulier

Le fonctionnement des club deal est particulier.

Les investisseurs seront associés au sein, le plus souvent, d’une SCI ou d’une SAS. Ensemble, vous investirez dans différents biens ou sur différents supports financiers en fonction des dispositions prises par les associés lors de la création du club et tout au long de sa vie. Pour cela, votre société se servira des fonds propres mis à disposition par les investisseurs et pourra contracter si nécessaire un crédit qui viendra s’ajouter au capital fourni par les investisseurs. 

La dette est créée pour profiter de l’effet de levier du crédit.

En effet, contracter un crédit permet le plus souvent d’augmenter la rentabilité de l’investissement. Toutefois, vous devrez vous mettre d’accord avec l’ensemble des associés sur la stratégie du club et/ou choisir un club qui a une stratégie en adéquation avec vos objectifs.

Club deal : Des opportunités habituellement réservées aux investisseurs institutionnels

Les club deal permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise (Bureaux, commerces, activités, logistiques, hôtelleries, résidentiel..) et sur les marchés financiers. L’immobilier d’entreprise est généralement plus rentable que l’immobilier classique. En revanche, les prix sont également significativement plus élevés.

Par conséquent, ce marché est habituellement réservé aux investisseurs institutionnels. Investir via un club deal dans ce cadre représente donc une réelle opportunité d’intégrer dans son portefeuille des actifs de qualité institutionnel.

Club deal : Mutualisation et diversification

La sécurité est renforcée par la mutualisation et la diversification du patrimoine immobilier et financier. En effet, selon la stratégie du club vous investirez dans plusieurs biens de différentes natures. Les risques seront donc beaucoup plus dilués que dans un investissement immobilier classique portant sur un seul bien cette diversification est double puisque vous diversifierez également vos investissements financiers. 

En outre, la mutualisation de l’investissement permet également de mutualiser les risques, et donc in fine, de les réduire pour chaque investisseur. 

Enfin, dans un club deal, entre associés vous pourrez décider de mesures interne permettant de réduire les risques (Mise en réserve d’une partie du capital, plafonds d’investissement, Investissement progressif et toutes les mesures que vous jugerez nécessaires pour réduire les risques…).

Club deal immobilier : Les risques

Malgré les mesures mises en place pour réduire les risques, vous restez tout de même exposé aux risques liés à l’investissement immobilier et aux risques liés aux marchés financiers. Parmi les risques qui peuvent se matérialiser, vous retrouverez notamment : 

  • La baisse de la valeur de votre bien immobilier (risque de moins-value)
  • Vacance locative
  • Les risques liés aux impayés 
  • Les erreurs liées à la gestion des investissements 
  • Les risques inhérents à l’association
  • La baisse des marchés financiers
  • Les risques liés à la psychologie des marchés financiers
  • Un défaut de l’émetteur de vos titres 
  • Le risque de liquidité

Clubs deals immobiliers : Proposés par une société de gestion

Les club deals proposés par les sociétés de gestion sont des véhicules d’investissement gérés par des sociétés de gestion pour réunir des particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier et/ou sur les marchés financiers. Généralement, les investisseurs sont associés au sein d’une SAS ou d’une SCI qui investi pour le compte des associés dans les différents biens sélectionnés par la société de gestion. 

Un cadre sécurisant 

Par rapport à un club deal classique, cela apporte un cadre supplémentaire qui peut être sécurisant. En effet, c’est la société de gestion qui se chargera des investissements, des analyses et de la gestion du patrimoine. En contrepartie, vous aurez souvent moins de contrôle sur la société que dans un club deal classique. 

Vous conserverez tout de même dans la plus part des cas un droit de vote sur les différentes décisions prises par la société et vous aurez la possibilité de choisir le club deal ayant la stratégie qui vous parait être la plus pertinente. 

Investir via une société de gestion peut donc représenter une bonne opportunité d’accéder aux différents avantages des clubs deal sans pour autant devoir s’impliquer directement dans la gestion de la société. 

Le travail d’analyse et de gestion sera effectué par des professionnels de l’investissement. Vous réduire les risques inhérents à l’investissement et vous éviterez le plus souvent les erreurs parfois commises par les particuliers. En revanche, vous n’êtes pas à l’abri d’une erreur de la société de gestion ou d’un conflit d’intérêts et vos fonds ne seront pas garantis pour autant.

Les stratégies d’investissement des club deal 

Les stratégies des clubs deals proposés par les sociétés de gestion sont connues de tous les membres tout comme les investissements qui sont réalisés. On distingue notamment quatre type de stratégie en fonction des performances et des risques qu’elles présentent :

  • Les stratégies Core 
  • Les stratégies Core plus
  • Les stratégies Value added
  • Les stratégies opportunistes

Les stratégies core sont des stratégies défensives limitants les risques au détriment des performances tant dis que les stratégies dites opportunistes tolèrent un plus haut niveau de risque pour générer potentiellement de meilleures performances.

Les stratégies de gestion des club deal

Outre ces stratégies d’investissement, il existe également différentes stratégies de gestion :

  • Les club deal distributifs
  • Les club deal de capitalisation

Un club deal distributif a vocation à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs tant dis qu’un club deal de capitalisation a vocation à valoriser un capital dans le temps. La stratégie de la société de gestion sera donc différente. 

Dans le cas du club deal distributif, elle limitera le plus souvent l’endettement pour pouvoir assurer la distribution des revenus. Dans le second cas, généralement, elle augmentera son endettement pour tirer un maximum de profit de l’effet de levier du crédit.

Club deal : la fiscalité

La fiscalité des club deal immobiliers dépend essentiellement de la forme juridique du club deal. La fiscalité sera donc différente si vous avez choisi une SCI, une SAS, ou d’autres formes juridiques pour votre société.  

La fiscalité de manière générale 

De manière générale, la fiscalité dépend de la forme juridique de la société (IR ou IS puis IR), de la nature des revenus perçus par la société (Loyers, plus values immobilières, plus value financières..) et de la nature des revenus perçus par l’associé (Dividendes, salaires..). 

Exemple : la fiscalité des SCI

La fiscalité des SCI peut s’avérer très avantageuse. Vous devrez choisir entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.

Si vous choisissez l’impôt sur le revenu, votre SCI sera “transparente”. Cela signifie que les revenus générés par la SCI seront directement ajoutés au calcul de votre impôt sur le revenu au barème progressif.

De plus, vous ne pourrez pas profiter de l’amortissement des actifs et de l’équipement de vos biens.

Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés, c’est votre SCI qui sera imposée. Les revenus que vous versez seront fiscalisés en fonction de leur nature (Salaires, dividendes..).


Pour en savoir plus sur les SCI et la fiscalité des SCI, nous vous invitons à découvrir notre dossier complet


CaractéristiquesSCI à l'IRSCI à l'IS
Augmentation des revenus fonciersOuiNon
Déficit foncierOuiNon
Possibilité d'amortir la valeur du bienNonOui
Possibilité d'amortir le terrainNonNon
Charges foncières déductiblesOuiOui
Charges déductiblesTravaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissementToutes les charges engagées dans l’intérêt de la société
Frais d'acquisition des immeublesNon déductibles fiscalementDéductible du résultat imposable
Exonération de l'impôt sur les plus values immobilières après 22 ansOuiNon
Possibilité de louer en meubléNonOui
Possibilité de transmettre ses parts sous forme de donationOuiOui
Taux d'impositionAu taux marginal d'imposition + 17.2%IS + (Flat Tax ou option IR)
Imposition de l’associé personne physique sur les cessions de partsImposition en tant que plus-value immobilièreImposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières
Imposition de l’associé personne physique sur les plus-values de cession de biens immobiliersImposition en tant que plus-value immobilièrePas d’imposition personnelle. Imposition au niveau de la société

Le calcul de l’impôt se réalise ensuite comme cela :

CaractéristiquesIRIS
Bénéfice de la SCIAjouté aux revenus fonciersImposé à l'impôt sur les sociétés
Régime d'imposition personnelMicro foncierOU Réelflat taxOU revenus de capitaux mobiliers
Calcul du montant de l'impôt personnel à payer(Montant des loyers HC - 30%) x (TMI + 17.2%)(Montant des loyers HC - Montant réel des charges foncières) x (TMI + 17.2%)Montants perçus x 0.3(Montant perçus - abattement de 40%) x TMI

Vous souhaitez investir via un club deal ou former le vôtre ? Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine peut vous accompagner dans cette démarche et vous présenter les solutions les plus adaptées.

 

Farnault Investissement.

Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine gère 130 millions d’euros pour le compte de 230 familles et entreprises. Nous élaborons des stratégies d’investissement sur mesure, nous optimisons les solutions mises en place et la fiscalité.

Benjamin est conseiller en gestion de patrimoine junior. Il accompagne les clients de notre cabinet dans l’élaboration et l’optimisation de leur stratégie d’investissement. Son expérience lui permet également de participer activement au développement de la présence en ligne du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Farnault Investissement.


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